Realitné fondy na Slovensku rástli aj v prvom štvrťroku 2026 a dosiahli tak ďalší nový rekord. Objem ich aktív prekonal 3,2 mld. eur, čomu zodpovedal medziročný nárast o 10,7 %. Z celkových aktív podielových fondov tvorili realitné fondy takmer štvrtinu. Naďalej tak ide o obľúbený investičný nástroj slovenských investorov. Vyplýva to z najnovších údajov Národnej banky Slovenska (NBS). Vývoj realitných fondov na Slovensku a v susednom Česku na kvartálnej báze sleduje analytička WOOD & Company, Eva Sadovská.
V analýze sa dozviete:
-
Aký je aktuálny vývoj realitných fondov na Slovensku?
-
Ako sa zmenila situácia v prvom kvartáli 2026 a ako medziročne?
-
Čo stojí za ich rastúcou popularitou a aké výnosy prinášajú slovenským investorom?
-
Aký vývoj zaznamenávajú realitné fondy v susednom Česku?
Realitné fondy tvoria približne štvrtinu z celkových aktív podielových fondov
Národná banka Slovenska (NBS) rozlišuje podielové fondy podľa investičnej stratégie na dlhopisové, akciové, zmiešané, realitné a ostatné. K 31. marcu 2026 predstavovala celková finančná hodnota aktív podielových fondov 13 094,8 mil. eur. Na medziročnej báze bol zaznamenaný nárast objemu o 15,2 %, a to najmä vďaka nárastu objemu aktív zmiešaných, akciových a realitných fondov. Oproti predchádzajúcemu kvartálu došlo k nárastu o 0,6 % a to pod vplyvom zvýšenia objemu aktív zmiešaných a realitných fondov.
Najväčší podiel na celkových aktívach podielových fondov mali k 31. marcu 2026 naďalej zmiešané fondy s podielom 33,9 %. Hoci v posledných kvartáloch bol zaznamenaný nárast ich objemu, z dlhodobého hľadiska je pokles podielu neprehliadnuteľný (v závere roka 2021 išlo ešte o podiel 50 %).
Naopak, podiel akciových a realitných fondov sa v posledných rokoch zvýšil. Aktuálne ide pri akciových fondoch o podiel 26,0 % a v prípade realitných fondov o 24,7 %. Dlhopisové fondy boli na celkových aktívach zastúpené podielom 13,6 %, ostatné fondy vykázali k 31.3.2026 podiel 1,8 %.
Realitné fondy na Slovensku dosiahli počas prvého kvartálu 2026 nové maximum, keď hodnota ich aktív prekonala 3,2 mld. eur
Podľa najaktuálnejších údajov NBS bola k 31. marcu 2026 hodnota aktív realitných fondov 3 232,0 mil. eur. Ide tak zároveň o historicky najvyššiu hodnotu objemu ich aktív. Medziročne prišlo k nárastu o 10,7 %. Oproti koncu predchádzajúceho kvartálu bol zaznamenaný nárast o 2,3 %.
Ako fungujú realitné fondy?
Realitné fondy patria do skupiny podielových fondov, ktoré sú nástrojom dlhodobého kolektívneho investovania. Investovanie do takýchto fondov prebieha prostredníctvom správcovských spoločností.
Investori si cez realitné fondy kupujú podiely v už existujúcich administratívnych budovách, v nákupných centrách či v logistických a priemyselných parkoch a v podstate sa stávajú ich spoluvlastníkmi. Od investora sa vyžaduje kapitál, o správu nehnuteľnosti sa postará správcovská spoločnosť. Takéto investovanie sa vyznačuje výnosmi z nájmov a z nárastu trhovej hodnoty nehnuteľnosti.
Inou možnosťou sú fondy zamerané na developerské projekty spojené s celou výstavbou rezidenčných nehnuteľností. Investori sa prostredníctvom nich môžu podieľať na celom developerskom procese, od nákupu pozemku, získania stavebných povolení a samotnej výstavby až po predaj hotových bytov. Výnos investície je naviazaný na developerský profit.
Realitné fondy na Slovensku sú určené pre retailových (bežných klientov) alebo https://wood.sk/insights/nasa-spolocnost/fond-kvalifikovanych-investorov-exkluzivna-cesta-k-nadstandardnym-vynosom/, a to v závislosti od ich bonity, skúseností, ale aj výšky zainvestovanej sumy – u kvalifikovaných investorov ide o 50 – 100 tis. eur.
Realitné fondy dosahujú výnosy aj v turbulentných časoch
Podľa indexu slovenského investora (ISI100), ktorý zahŕňa stovku najväčších podielových fondov združených v Slovenskej asociácii správcovských spoločností (SASS), dosiahli realitné fondy od 1. 1. 2017 do 31. 3. 2026 (za 9 rokov a jeden kvartál) kumulovaný výnos 40,6 %, čo zodpovedá priemernému ročnému výnosu 3,8 % p.a. Na Slovensku sme počas posledných vyše 9 rokov zažili z pohľadu vývoja na finančných trhoch niekoľko turbulentných období. Aj v analyzovanom prvom kvartáli 2026 sme boli svedkami výkyvov a to pod vplyvom konfliktu na Blízkom východe. Avšak realitné fondy odolali, ako jediné pokračovali v raste a aj v týchto časoch dosahovali kladný výnos.
Fondy sa podľa bonity a skúseností delia na určené pre retailových alebo kvalifikovaných investorov. V prípade fondov pre kvalifikovaných investorov majú správcovia väčšiu mieru flexibility, čo umožňuje dosahovať vyššie výnosy. Niektoré z nich tak prinášajú výnosy presahujúce 8 % ročne.
"Realitné fondy majú jednoznačne svoje dôležité miesto v investičných portfóliách, v ktorých by mali podľa môjho názoru tvoriť 20 až 30 % - nú zložku. Počas posledných rokov zároveň prešli rôznymi formami stres testov a na Slovensku tak máme v súčasnosti oveľa lepší prehľad o ich výkonnosti, riziku či kvalite správy. To investorovi ponúka možnosť lepšej orientácie pri zvažovanom investičnom vstupe. Kvalifikovaným investorom vedia pri výbere a zastúpení konkrétnych realitných fondov v portfóliu poradiť ich wealth manažéri. Tí im dokážu poskytnúť zároveň všetky potrebné informácie o podkladovom aktíve fondu, o jeho vývoji v čase či o stratégii fondu zo strednodobého hľadiska,” uviedol Michal Kasana, Wealth management director z WOOD & Company.
Za kvalifikovaného investora sa považuje osoba, ktorá má k dispozícii kapitál v minimálnej hodnote 50 tisíc eur. Zároveň disponuje pokročilými skúsenosťami a znalosťami s investovaním, ktoré preukáže aj prostredníctvom investičného dotazníka.
Fond kvalifikovaného investora (FKI) je špeciálny typ investičného fondu, ktorý je určený výhradne pre kvalifikovaných investorov. Tento fond môže investovať do širšieho spektra aktív a používať flexibilnejšie stratégie v porovnaní s bežnými retailovými fondmi. V dôsledku toho prináša potenciál vyšších výnosov.
Wealth management je služba, ktorá poskytuje komplexný prístup k správe majetku najmä bonitných klientov.
Práca wealth manažéra spočíva v budovaní dlhodobého vzťahu s klientom prostredníctvom personalizovaného poradenstva vychádzajúceho z porozumenia jeho finančnej situácie a cieľov. Wealth manažér sa pritom pozerá na klientov majetok ako na celok – zohľadňuje nielen finančné investície, ale aj iné typy aktív či podnikateľskú činnosť. Okrem štandardných investičných produktov mu do portfólia dokáže zaradiť unikátne investičné nástroje.
Ako sú na tom realitné fondy v Českej republike?
V pravidelnom prehľade sa venujeme aj kvartálnemu vývoju realitných fondov v ČR. Mnohí slovenskí investori totiž vyhľadávajú investičné príležitosti aj za hranicami, vrátane realitných fondov pre retailových i kvalifikovaných investorov. Realitné fondy patria aj v Českej republike medzi obľúbené investičné nástroje.
K 31. marcu 2026 dosiahli aktíva realitných fondov v ČR úroveň 438,8 mld. Kč (17,898 mld. eur), pričom ich podiel na celkových aktívach podielových fondov predstavoval 19,1 %. V porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka aj s predchádzajúcim kvartálom ide o výrazný nárast – medziročne o 28,7 % a medzikvartálne o 6,0 %. Vyplýva to z najnovších údajov Českej národnej banky (ČNB).