Téma bývania je jednou z najdiskutovanejších, a to najmä v súvislosti s vývojom cien, dostupnosťou a výstavbou nových nehnuteľností. Ceny bytov a domov ovplyvňuje viacero faktorov, najmä vzťah medzi dopytom a ponukou, výška úrokových sadzieb na hypotékach, lokalita či celkový vývoj v ekonomike. Ako sa vyvíjajú ceny nehnuteľností na Slovensku v porovnaní s ostatnými krajinami EÚ? V aktuálnej analýze sa Eva Sadovská, analytička WOOD & Company, zamerala na najnovšie údaje Eurostatu za 2. kvartál 2026.
V analýze sa dozviete:
O koľko medziročne zdraželi ceny bytov a domov na Slovensku v 2. kvartáli 2026?
Aký vývoj zaznamenávajú ostatné krajiny EÚ?
Čo vplýva na vývoj cien bytov a domov a aké sú očakávania v ďalších kvartáloch?
Ako sa vyvíjajú ceny nehnuteľností či výstavba v jednotlivých regiónoch SR?
Akú rolu zohráva kvalitný rezidenčný development?
Ceny bytov a domov v 2. štvrťroku 2026 medziročne vzrástli o 13,6 %. Ide o štvrtý najrýchlejší nárast v EÚ
Najaktuálnejšie údaje Eurostatu ukazujú, že ceny nehnuteľností určených na bývanie v druhom štvrťroku 2026 na Slovensku medziročne vzrástli o 13,6 %. Ceny nehnuteľností tak pokračovali v trende výrazného tempa rastu, ktorý bol pozorovaný počas celého uplynulého roku a aj v prvom kvartáli 2026. Dvojciferné tempo medziročného rastu pretrvalo už šiesty kvartál za sebou. Nárast cien bol evidovaný naprieč celým Slovenskom. Ceny novostavieb medziročne vzrástli o 10,0 %, zatiaľ čo existujúce byty a domy zaznamenali zdraženie o 14,3 %.
Rast cien bytov a domov na Slovensku bol rýchlejší v porovnaní s priemerným rastom v eurozóne (4,0 %) a v EÚ (4,7 %). Spomedzi členských štátov EÚ zaznamenali najvýraznejší medziročný nárast Portugalsko (16,5 %), Bulharsko (15,5 %) a Litva (14,3 %). Slovensko s už spomínaným nárastom cien o 13,6 % dosiahlo štvrté najvýraznejšie zdraženie. Naopak, pokles cien nehnuteľností určených na bývanie vykázali iba vo Fínsku o – 2,7 %, v Luxembursku o – 2,2 % a vo Francúzsku o – 0,8 %.
Prečo je Slovensko už rok a pol medzi lídrami v raste cien bytov?
Dôvody zvyšovania cien nehnuteľností určených na bývanie je niekoľko. Naďalej výrazne prevláda dopyt nad ponukou a v posledných rokoch je počet potrebných bytov vyšší ako počet dokončených bytov. Od roku 2024 bol rast cien bytov a domov podporovaný aj poklesom úrokových sadzieb, čo zvýšilo záujem kupujúcich o hypotekárne úvery. Dopyt po nehnuteľnostiach získava na sile i vtedy, keď v ekonomike alebo v regióne evidujeme nominálny, ale i reálny rast miezd a nízku mieru nezamestnanosti. V ďalších kvartáloch očakávame pokračovanie rastu cien bytov a domov, tempo zdražovania by sa však malo postupne spomaľovať a približovať k nominálnemu rastu miezd.
Ceny nehnuteľností rastú vo všetkých regiónoch SR, výstavba je aj naďalej v útlme
Ceny bytov a domov zaznamenali počas druhého štvrťroku 2026 medziročný nárast vo všetkých regiónoch SR. Najvýraznejší nárast o 16,2 % evidoval Bratislavský kraj. Nasledoval Banskobystrický kraj so zvýšením cien nehnuteľností o 12,4 %. Naopak, najpomalšie tempo zdražovania pocítili na medziročnej báze Košický a Prešovský kraj a to o takmer 8 a 9 %.
Výstavba bytov na Slovensku zotrvala v útlme aj v druhom kvartáli 2026. Podľa dát Štatistického úradu SR počet dokončených bytov dosiahol 2 368, čo medziročne predstavovalo pokles o – 36,1 %. Počet kolaudácií bol zároveň najslabší spomedzi všetkých druhých štvrťrokov od začiatku milénia. Pokles bol evidovaný vo všetkých regiónoch SR s výnimkou Banskobystrického kraja s nárastom o pätinu. Najvýraznejšie prepady evidovali v Trenčianskom a Prešovskom kraji a to cca o – 60 %. V Bratislavskom kraji bol evidovaný pokles počtu kolaudovaných bytov na úrovni – 23 %.
Zásadnú rolu zohráva kvalitný rezidenčný development, ktorý zároveň prináša zaujímavé investičné príležitosti
Dôležitú úlohu na rezidenčnom trhu zohráva kvalitný rezidenčný development. Nové projekty dokážu rozširovať ponuku bývania, lepšie využívať mestský priestor a reagovať na meniace sa potreby obyvateľov. Ak je projekt správne nastavený z hľadiska lokality, dostupnosti, kvality aj ceny, môže prispieť k riešeniu dopytu, ktorý dnes trh nedokáže dostatočne pokryť.
V minulosti Slováci investovali do nehnuteľností predovšetkým prostredníctvom kúpy investičných bytov. V posledných rokoch však možno pozorovať zmenu v správaní investorov, pre ktorých sa stáva čoraz obľúbenejšou možnosťou investovanie do realitných fondov. Ide pritom nielen o fondy obsahujúce existujúce komerčné nehnuteľnosti, ako sú administratívne budovy či nákupné centrá, ale aj o fondy zamerané na developerské projekty spojené s celou výstavbou rezidenčných nehnuteľností.
Investovanie do projektov rezidenčného developmentu je určené pre skúsených, resp. kvalifikovaných investorov. Tí sa prostredníctvom neho môžu podieľať na celom developerskom procese, od nákupu pozemku, získania stavebných povolení a samotnej výstavby až po predaj hotových bytov. Výnos investície je naviazaný na developerský profit, čo umožňuje dosahovať vyššie zhodnotenie kapitálu (v niektorých prípadoch dlhodobý cielený výnos 12 - 15 % p.a.), za cenu vyššej miery rizika. Investičný horizont je aspoň 7 rokov a vstupná investícia minimálne 50 tis. eur alebo 1 mil. českých korún.
