Najurgentnejším problémom Bratislavy je podľa jej obyvateľov dostupné bývanie. Podľa najnovších výsledkov IMD Smart City Index 2026 ho ako najväčšiu výzvu mesta označilo až 68 % opýtaných Bratislavčanov. Podobný trend vidno aj v ďalších európskych či svetových metropolách, nakoľko dostupnosť bývania je najvyššou prioritou pre obyvateľov drvivej väčšiny zo 148 hodnotených miest. V aktuálnej analýze sa Eva Sadovská, analytička WOOD & Company, zamerala na to, v ktorých oblastiach by sa mala Bratislava podľa jej obyvateľov v najbližších rokoch zlepšiť, či považujú dostupnosť bývania za najväčší problém aj rezidenti iných hlavných miest vrátane Prahy, a akú rolu v tejto téme zohráva kvalitný rezidenčný development.
V analýze sa dozviete:
-
Na ktoré oblasti by sa mala Bratislava podľa jej obyvateľov prioritne zamerať?
-
Je dostupnosť bývania najväčšou výzvou aj pre ostatné veľké európske mestá?
-
Ako sa vyvíjajú ceny bytov a domov v Bratislave a Prahe?
-
Akú rolu zohráva kvalitný rezidenčný development vo veľkých mestách aj mimo nich?
V závere marca 2026 bol zverejnený IMD Smart City Index 2026, ktorý zoradil 148 miest z rôznych častí sveta podľa hodnotenia kvality života ich obyvateľov. Hodnotenie bolo postavené na dvoch pilieroch: 1) infraštruktúre a službách a 2) digitálnych a smart riešeniach, a to v piatich oblastiach ako sú zdravie a bezpečnosť, mobilita a doprava, voľnočasové aktivity a kultúra, pracovné a vzdelávacie príležitosti či správa mesta a verejné služby. Dobrou správou je, že Bratislava si aktuálne v rebríčku polepšila až o 19 priečok, keď dosiahla 38. miesto.
Zaujímavou súčasťou prieskumu je časť zameraná na oblasti, ktoré obyvatelia považujú za najnaliehavejšie pre svoje mesto. Tieto výsledky síce do vyššie spomenutého rebríčka nevstupujú, avšak majú veľmi dobrú vypovedaciu hodnotu o tom, na čo by sa mali mestá podľa ich obyvateľov v nasledujúcich rokoch prioritne zamerať. Respondenti si zo zoznamu 15 ukazovateľov mohli vybrať päť, ktoré vnímajú ako najurgentnejšie.
Najväčším problémom Bratislavy je dostupné bývanie. Vyjadrilo sa tak až 68 % opýtaných Bratislavčanov
Jednoznačne najväčšou prioritou mesta by mala byť podľa obyvateľov Bratislavy problematika dostupného bývania. Spomedzi 15 možností práve túto označilo až 68 % opýtaných. Predpokladáme, že pri svojom subjektívnom hodnotení sa respondenti opierali o vývoj cien nehnuteľností, ponuku bytov, dostupnosť bývania pre mladých alebo rodiny či o kvalitu bytov a lokality, ale aj o dopravnú infraštruktúru.
Podľa Bratislavčanov by sa naše hlavné mesto malo zlepšiť aj v iných oblastiach ako sú napríklad zdravotnícke služby s podielom 57,6 %, bezpečnosť so 48,8 % či dopravné preťaženie, respektíve zápchy, so 48,0 %.
Dostupné bývanie vnímajú ako najväčšiu výzvu aj obyvatelia Prahy, Budapešti či Viedne
Problematika dostupného bývania nie je najväčšou prioritou iba pre Bratislavčanov, ale aj pre väčšinu obyvateľov hlavných či veľkých miest v Európe a vo svete. Napríklad až 81 % obyvateľov Prahy očakáva v najbližších rokoch od svojho mesta zlepšenie dostupnosti bývania. Dostupné bývanie ako najväčšiu výzvu pre Viedeň považuje 73 % jej obyvateľov. V prípade Budapešti a Varšavy ide o porovnateľné, resp. len o niečo nižšie, podiely opýtaných ako v Bratislave, t. j. 66 % a 65 %.
Bratislava a Praha s nadpriemerným rastom cien bytov a domov. Prečo je tomu tak?
Zaujímavý pohľad prináša vývoj realizačných cien bytov a domov v hlavných mestách SR a ČR, prípadne v ich bezprostrednom okolí. V poslednom kvartáli 2025 bol v Bratislavskom kraji vykázaný nárast cien novostavieb o 9,5 %, v prípade existujúcich nehnuteľností išlo o nárast 14,7 %. V Prahe bol vykázaný medziročný nárast cien nehnuteľností v prípade nových o 13,3 %, existujúce zdraželi o 13,7 %. Každé z analyzovaných miest tak celkovo dosiahlo nárast cien vyšší v porovnaní s tempom na národnej úrovni. Tento trend bol evidovaný počas celého uplynulého roka 2025. Vyplynulo to z najaktuálnejších údajov Štatistického úradu SR a Českého štatistického úradu.
Dôvody zvyšovania cien nehnuteľností určených na bývanie či už v Bratislave alebo v Prahe (rovnako ako aj v SR či v ČR) boli vlani veľmi podobné. Naďalej výrazne prevládal dopyt nad ponukou – faktom je, že v posledných rokoch je počet potrebných bytov vyšší ako počet dokončených bytov. Pokles úrokových sadzieb ešte v druhej polovici roka 2024 podporil rast záujmu o hypotekárne úvery a ten pokračoval aj počas uplynulého roka 2025. Zvýšený dopyt po nehnuteľnostiach bol posilnený nominálnym, ale i reálnym rastom miezd a pretrvávajúcou nízkou mierou nezamestnanosti.
Rezidenčný development ako súčasť riešenia dostupnosti bývania a zdroj investičných príležitostí
Dostupnosť bývania prestáva byť len sociálnou témou a čoraz viac sa stáva aj významným ekonomickým a investičným faktorom. Vo veľkých mestách, vrátane Bratislavy, dopyt po bývaní dlhodobo naráža na obmedzenú ponuku nových bytov. Podľa odhadov MIB (Metropolitný inštitút Bratislavy) bude Bratislava do roku 2050 potrebovať vybudovať viac ako 123 tisíc bytov, pričom aktuálne tempo výstavby za touto potrebou výrazne zaostáva. Nejde preto iba o krátkodobý výkyv na trhu, ale o štrukturálny problém, ktorý si bude vyžadovať dlhodobé riešenia.
Práve v tomto kontexte môže kvalitný rezidenčný development zohrávať dôležitú úlohu. Nové projekty dokážu rozširovať ponuku bývania, lepšie využívať mestský priestor a reagovať na meniace sa potreby obyvateľov. Tie súvisia nielen s rastom populácie vo veľkých mestách, ale aj so zmenami v štruktúre domácností, pracovnou migráciou či rastúcim počtom mladých profesionálov. Ak je projekt správne nastavený z hľadiska lokality, dostupnosti, kvality aj ceny, môže prispieť k riešeniu dopytu, ktorý dnes trh nedokáže dostatočne pokryť.
Z investičného pohľadu zároveň predstavuje rezidenčný development možnosť podieľať sa na tvorbe hodnoty v segmente so silným dlhodobým fundamentom. Rezidenčné nehnuteľnosti patria medzi aktíva, ktoré sú historicky vnímané ako relatívne odolné voči inflácii, pričom ich výkonnosť podporuje najmä stabilný dopyt po bývaní.
Investovanie do projektov rezidenčného developmentu je určené pre skúsených, resp. kvalifikovaných investorov. Tí sa prostredníctvom neho môžu podieľať na celom developerskom procese, od nákupu pozemku, získania stavebných povolení a samotnej výstavby až po predaj hotových bytov. Výnos investície je naviazaný na developerský profit, čo umožňuje dosahovať vyššie zhodnotenie kapitálu (v niektorých prípadoch dlhodobý cielený výnos 12 - 15 % p.a.), za cenu vyššej miery rizika. Investičný horizont je aspoň 7 rokov a vstupná investícia minimálne 50 tis. eur alebo 1 mil. českých korún.