Na Slovensku aj v Česku patrí bývanie medzi najdiskutovanejšie témy, a to najmä v súvislosti s vývojom cien, dostupnosťou a výstavbou nových nehnuteľností. Ceny bytov a domov ovplyvňuje viacero faktorov, najmä vzťah medzi dopytom a ponukou, výška úrokových sadzieb na hypotékach, lokalita či celkový ekonomický vývoj. Ako sa vyvíjajú ceny nehnuteľností na Slovensku v porovnaní s ostatnými krajinami EÚ? V aktuálnej analýze sa Eva Sadovská, analytička WOOD & Company, zamerala na najnovšie údaje Eurostatu za 1. kvartál 2026.
V analýze sa dozviete:
-
O koľko medziročne zdraželi ceny bytov a domov na Slovensku v 1. kvartáli 2026?
-
Aký vývoj zaznamenávajú ostatné krajiny EÚ?
-
Ako sa vyvíjajú ceny nehnuteľností v Bratislave a v Prahe a prečo je dostupnosť bývania najväčšou výzvou podľa ich obyvateľov?
-
Čo vplýva na vývoj cien bytov a domov a aké sú očakávania pre rok 2026?
-
Prečo dôležitú rolu zohráva kvalitný rezidenčný development?
Ceny bytov a domov v 1. štvrťroku 2026 medziročne vzrástli o 14,4 %. Ide o tretí najrýchlejší nárast v EÚ
Najaktuálnejšie údaje Eurostatu ukazujú, že ceny nehnuteľností určených na bývanie v prvom štvrťroku 2026 na Slovensku medziročne vzrástli o 14,4 %. Ceny nehnuteľností tak pokračovali v trende výrazného tempa rastu, ktorý bol pozorovaný počas celého uplynulého roku. Dvojciferné tempo medziročného rastu pretrvalo už piaty kvartál za sebou, pričom išlo o tretí najvyšší rast za posledných 15 rokov. Nárast cien bol v prvom štvrťroku 2026 evidovaný naprieč celým Slovenskom. Ceny novostavieb medziročne vzrástli o 10,8 %, zatiaľ čo existujúce byty a domy zaznamenali zdraženie o 15,2 %.
Rast cien na Slovensku bol rýchlejší v porovnaní s priemerným rastom v eurozóne (4,7 %) a v EÚ (5,1 %). Spomedzi členských štátov EÚ zaznamenali najvýraznejší medziročný nárast Portugalsko (17,8 %) a Bulharsko (14,8 %). Slovensko s nárastom cien o 14,4 % dosiahlo tretie najvýraznejšie zdraženie. Naopak, pokles cien nehnuteľností určených na bývanie vykázali iba vo Fínsku o – 2,0 %. Vo Francúzsku ceny bytov a domov stagnovali, nakoľko dosiahli len veľmi mierny nárast a to o 0,1 %.
Bratislava a Praha s nadpriemerným rastom cien bytov a domov. Prečo je tomu tak?
Zaujímavý je aj pohľad na vývoj cien bytov a domov v hlavných mestách SR a ČR, prípadne v ich bezprostrednom okolí. V prvom štvrťroku 2026 bol v Bratislavskom kraji vykázaný nárast cien novostavieb o 13,1 %, v prípade existujúcich nehnuteľností išlo o nárast 20,9 %. V Prahe bol vykázaný medziročný nárast cien nehnuteľností v prípade nových o 11,1 % a existujúce zdraželi o 11,5 %. Obe mestá tak celkovo dosiahli nárast cien vyšší v porovnaní s priemerným tempom rastu na národnej úrovni. Vyplynulo to z najaktuálnejších údajov Štatistického úradu SR a Českého štatistického úradu.
Dôvody zvyšovania cien nehnuteľností určených na bývanie či už v Bratislave alebo v Prahe (rovnako ako aj v SR či v ČR) sú veľmi podobné. Naďalej výrazne prevláda dopyt nad ponukou – faktom je, že v posledných rokoch je počet potrebných bytov vyšší ako počet dokončených bytov. Od roku 2024 bol rast cien bytov a domov podporovaný aj poklesom úrokových sadzieb, čo zvýšilo záujem kupujúcich o hypotekárne úvery. Dopyt po nehnuteľnostiach získava na sile i vtedy, keď v ekonomike alebo v regióne evidujeme nominálny, ale i reálny rast miezd a nízku mieru nezamestnanosti. Naďalej očakávame pokračujúci rast cien bytov a domov. Avšak nevylučujeme, že v ďalších kvartáloch môže prísť už k určitému spomaleniu tempa rastu, avšak nie k takému výraznému spomaleniu, ako sme pôvodne očakávali.
Aký dopad by mohol mať pretrvávajúci vojnový konflikt na Blízkom východe na slovenský realitný trh?
Ak by vojnový konflikt pretrvával dlhšie obdobie, môže ovplyvniť vývoj globálnej aj slovenskej ekonomiky. Práve v neistých časoch sa realitný trh tradične ocitá medzi prvými sektormi, ktoré sú pod paľbou otázok týkajúcich sa ďalšieho vývoja cien bytov a domov. Kľúčovú úlohu pri vývoji cien nehnuteľností zohrávajú v takýchto časoch najmä úrokové sadzby hypotekárnych úverov, príjmy domácností, ponuka novej výstavby a kvalita lokality. Ak by sadzby na hypotékach rástli, financovanie bývania by sa stalo drahším, čo by pravdepodobne viedlo k určitému ochladeniu dopytu po bytoch a domoch. Vyššie úroky však nemusia automaticky viesť k plošnému poklesu cien nehnuteľností – skôr k spomaleniu tempa ich rastu. V období zvýšenej neistoty sa zároveň ešte výraznejšie prehlbuje rozdiel medzi kvalitnými a menej atraktívnymi nehnuteľnosťami. Byty v prémiových lokalitách Bratislavy môžu zostať relatívne stabilné, zatiaľ čo nehnuteľnosti v slabších lokalitách či v menších mestách môžu čeliť väčšiemu tlaku na cenu. Skúsenosti z predchádzajúcich kríz naznačujú, že najodolnejšie bývajú kvalitné nehnuteľnosti vo väčších a ekonomicky silných mestách.
Obyvatelia Bratislavy aj Prahy považujú dostupnosť bývania ako najurgentnejší problém
Zaujímavé dáta boli zverejnené aj v rámci výsledkov IMD Smart City Index 2026 na konci marca 2026. Jednoznačne najväčšou prioritou Bratislavy aj Prahy by mala byť podľa ich obyvateľov problematika dostupného bývania. Spomedzi 15 možností práve túto označilo až 68 % opýtaných Bratislavčanov a dokonca až 81 % respondentov spomedzi obyvateľov Prahy. Predpokladáme, že pri svojom subjektívnom hodnotení sa respondenti opierali o vývoj cien nehnuteľností, ponuku bytov, dostupnosť bývania pre mladých alebo rodiny či o kvalitu bytov a lokality, ale aj o dopravnú infraštruktúru. Problematika dostupného bývania je najväčšou prioritou pre väčšinu obyvateľov hlavných či veľkých miest v Európe a vo svete.
Dôležitú úlohu zohráva kvalitný rezidenčný development, ktorý zároveň prináša zaujímavé investičné príležitosti
Zásadnú rolu na rezidenčnom trhu zohráva kvalitný rezidenčný development. Nové projekty dokážu rozširovať ponuku bývania, lepšie využívať mestský priestor a reagovať na meniace sa potreby obyvateľov. Ak je projekt správne nastavený z hľadiska lokality, dostupnosti, kvality aj ceny, môže prispieť k riešeniu dopytu, ktorý dnes trh nedokáže dostatočne pokryť.
V minulosti Slováci investovali do nehnuteľností predovšetkým prostredníctvom kúpy investičných bytov. V posledných rokoch však možno pozorovať zmenu v správaní investorov, pre ktorých sa stáva čoraz obľúbenejšou alternatívou investovanie do realitných fondov. Ide pritom nielen o fondy obsahujúce existujúce komerčné nehnuteľnosti, ako sú administratívne budovy či nákupné centrá, ale aj o fondy zamerané na developerské projekty spojené s celou výstavbou rezidenčných nehnuteľností.
Investovanie do projektov rezidenčného developmentu je určené pre skúsených, resp. kvalifikovaných investorov. Tí sa prostredníctvom neho môžu podieľať na celom developerskom procese, od nákupu pozemku, získania stavebných povolení a samotnej výstavby až po predaj hotových bytov. Výnos investície je naviazaný na developerský profit, čo umožňuje dosahovať vyššie zhodnotenie kapitálu (v niektorých prípadoch dlhodobý cielený výnos 12 - 15 % p.a.), za cenu vyššej miery rizika. Investičný horizont je aspoň 7 rokov a vstupná investícia minimálne 50 tis. eur alebo 1 mil. českých korún.