Realitné fondy na Slovensku lámali v treťom kvartáli na Slovensku rekordy. Objem ich aktív medziročne vzrástol o 9,3 % a prekonal historicky prvýkrát hranicu 2,7 mld. eur. Z celkových aktív podielových fondov tvoria realitné fondy štvrtinu. Pre Slovákov a Slovenky tak predstavujú aj naďalej atraktívnu investičnú príležitosť. Vyplynulo to z najaktuálnejších údajov Národnej banky Slovenska (NBS). Ich aktuálnemu vývoju na Slovensku a v susednom Česku sa kvartálne venuje analytička WOOD & Company Eva Sadovská.
V analýze sa dozviete:
- Aký je aktuálny vývoj realitných fondov na Slovensku?
- Ako sa situácia zmenila v treťom štvrťroku 2024 a medziročne?
- Aký vývoj realitných fondov zaznamenávajú v susedom Česku?
- Prečo realitné fondy získavajú čoraz viac na popularite?
Aktíva realitných fondov tvoria štvrtinu z celkových aktív podielových fondov
Národná banka Slovenska (NBS) rozlišuje podielové fondy podľa investičnej stratégie na dlhopisové, akciové, zmiešané, realitné a ostatné. K 30. septembru 2024 predstavovala celková finančná hodnota aktív podielových fondov 10 989,8 mil. eur. Na medziročnej báze bol zaznamenaný nárast objemu o významných 16,9 % a to vďaka nárastu objemu aktív akciových, dlhopisových a realitných fondov. Oproti predchádzajúcemu kvartálu prišlo k nárastu o 5,1 %. Stalo sa tak v dôsledku nárastu aktív všetkých typov analyzovaných fondov.
Najväčší podiel na celkových aktívach podielových fondov mali k 30. septembru 2024 naďalej zmiešané fondy s podielom 34,4 %. Znižovanie ich podielu je však neprehliadnuteľné (v závere roka 2021 išlo o podiel 50 %). Naopak, podiel realitných a akciových fondov sa v posledných rokoch zvýšil. Aktuálne ide pri realitných fondoch o podiel 25,0 % a v prípade akciových fondov o 25,3 %. Dlhopisové fondy boli na celkových aktívach zastúpené podielom 14,7 %, ostatné fondy vykázali ku koncu tretieho štvrťroka 2024 podiel 0,5 %.
Aktíva realitných fondov na konci septembra 2024 na novom maxime, prekročili hranicu 2,7 miliardy eur
Realitné fondy patria do skupiny podielových fondov, ktoré sú nástrojom dlhodobého kolektívneho investovania. Investovanie do takýchto fondov prebieha prostredníctvom správcovských spoločností. Investori si cez realitné fondy kupujú podiely v administratívnych budovách, v nákupných centrách, v rezidenčných nehnuteľnostiach či v logistických a priemyselných parkoch a v podstate sa stávajú ich spoluvlastníkmi. Od investora sa vyžaduje kapitál, o správu nehnuteľnosti sa postará správcovská spoločnosť.
Takéto investovanie sa vyznačuje výnosmi z nájmov a nárastu trhovej hodnoty nehnuteľnosti a je zároveň alternatívou voči časovo a administratívne náročnejšiemu investovaniu do kúpy tzv. investičného bytu. Realitné fondy sú určené pre retailových (bežných klientov) alebo kvalifikovaných investorov a to v závislosti od ich bonity, skúseností, ale aj výšky zainvestovanej sumy – u kvalifikovaných investorov ide o 50 – 100 tisíc eur.
Podľa najaktuálnejších údajov NBS bola k 30. septembru 2024 finančná hodnota aktív realitných fondov 2 752,9 mil. eur a ide tak zároveň o historicky najvyššiu hodnotu objemu ich aktív. V porovnaní s rovnakým obdobím roka 2023 prišlo k nárastu o 9,3 %. Oproti koncu predchádzajúceho kvartálu bol zaznamenaný nárast o 2,0 %.
|
Z dlhodobého hľadiska realitné fondy porážajú infláciu a patria medzi najvýnosnejšie V dlhodobom horizonte sa výnosy realitných fondov nachádzajú nad úrovňou inflácie. Kým napríklad od začiatku roka 2017 do konca roka 2021 (za 5 rokov) ceny tovarov a služieb vzrástli o vyše 15 %, kumulovaný výnos realitných fondov dosiahol takmer 20 %. Vyplynulo to z indexu slovenského investora (ISI100). Ten je tvorený stovkou najväčších podielových fondov, ktoré sú členmi Slovenskej asociácie správcovských spoločností (SASS). Vojnová agresia na Ukrajine počas roka 2022 ovplyvnila vývoj na finančných trhoch. Výnosnosť väčšiny typov podielových fondov za dva roky (teda od začiatku roka 2022 do konca roka 2023) poklesla. Realitné fondy však naďalej zhodnocovali o 8,3 %, čo vyplynulo z už spomínaného indexu slovenského investora (ISI100). Aj tieto dáta korešpondujú s názormi odborníkov na investovanie, podľa ktorých sú realitné fondy z dlhodobého hľadiska považované za vhodný nástroj ochrany pred infláciou, resp. za tzv. investičnú kotvu portfólia. Podľa najaktuálnejších údajov ISI100 predstavuje kumulovaný výnos realitných fondov (od 1.1.2017 do 30.9.2024) 32,0 % a ročný výnos 3,6 % p. a. |
Podľa bonity a skúseností investora sú fondy určené pre retailových alebo kvalifikovaných investorov. V prípade fondov kvalifikovaných investorov majú ich správcovia viac flexibility, čo umožňuje dosahovať vyššie výnosy. Niektoré realitné fondy kvalifikovaných investorov preto dosahujú výnosy viac ako 8 % ročne.
Ako sa darí realitným fondom v Českej republike?
V našom pravidelnom prehľade venujeme pozornosť aj kvartálnemu vývoju realitných fondov v ČR. Mnoho investorov zo Slovenska totiž vyhľadáva investičné príležitosti aj tam - realitné fondy retailových i kvalifikovaných investorov nevynímajúc. Aj v Českej republike patria realitné fondy medzi preferované investičné nástroje investorov.
K 30. septembru 2024 boli aktíva realitných fondov v ČR na úrovni 276,5 mld. Kč (10,979 mld. eur) a ich podiel na celkových aktívach podielových fondov predstavoval 18,0 %. Medziročne došlo k nárastu objemu aktív o 18,4 %, oproti predchádzajúcemu kvartálu bol zaznamenaný nárast o 4,4 %. Vyplynulo to z aktuálnych údajov Českej národnej banky (ČNB).
Prečo investovať do realitných fondov?
- Konzervatívna investícia – Investovanie do realitných fondov je určené pre pragmaticky uvažujúcich ľudí, ktorí plánujú dlhodobo zveľaďovať svoj majetok a nepodliehajú trendovým vlnám.
- Stabilné výnosy – Investovanie do realitných fondov sa vyznačuje stabilnými výnosmi z dlhodobých nájmov a z nárastu trhovej hodnoty pri predaji nehnuteľnosti. Zároveň sa dlhodobo nachádzajú nad úrovňami inflácie v krajine. V prípade výkonnejších fondov pre kvalifikovaných investorov sa výnosy dlhodobo nachádzajú na úrovniach vyšších ako 8 % ročne.
- Zodpovednosť s ohľadom na budúcnosť – Investovanie do realitných fondov (ktoré sú profesionálne spravované a ich portfóliá tvoria kvalitné nehnuteľnosti) je zodpovedným rozhodnutím voči majetku rodiny.
- Vstupný kapitál – Do realitných fondov môžeme investovať už od niekoľkých desiatok eur, v prípade realitných fondov pre kvalifikovaných investorov ide o vstupný kapitál začínajúci na úrovni 50 – 100 tisíc eur.
- Diverzifikácia – Investor získava podiely vo viacerých bytových domoch, administratívnych budovách, nákupných centrách, logistických parkoch alebo hoteloch, čím diverzifikuje riziko v prípade nižšej investičnej výkonnosti niektorej z vlastnených nehnuteľností.
- Starostlivosť – Investícia je vhodná pre investorov, ktorí chcú investovať do nehnuteľnosti, no nemajú časovú kapacitu na jej správu. O nehnuteľnosti v portfóliu sa starajú tímy profesionálov.
- Spolupráca s profesionálmi – V prípade investovania do realitných fondov je kľúčová spolupráca s profesionálmi s dlhodobými skúsenosťami, licenciou od národnej banky, pravidelnou valuáciou portfólia a auditovaním od renomovaných spoločností.
- Fyzický kontakt s aktívami – V prípade budov ide asi o „najfyzickejšie“ typy aktív. Investor s nimi zostáva vo fyzickom alebo vizuálnom kontakte a má prehľad o kvalite ich správy, obsadenosti a spoločenskom prínose.
- Lokálna investícia – Realitné fondy investujú väčšinou do lokálnych nehnuteľností, vďaka čomu investori prispievajú k rozvoju samotného regiónu.