Vyše dvadsať rokov v jednej firme je dnes rarita. Martin Šmigura sa z mladého auditora vypracoval na Local Partnera vo WOOD & Company a "architekta" realitného portfólia v hodnote stoviek miliónov eur. Stál pri najväčšej single-asset transakcii v histórii Slovenska - kúpe Auparku za 450 miliónov eur. Popri realitách sa podieľa aj na rozvoji odpadového hospodárstva, ktoré budujú spoločne s tímom v spoločnosti KOSIT.
Junior, ktorý uvidel príležitosť
Rok 2003. Mladý absolvent Fakulty manažmentu UK začína v PwC ako auditor. Pred ním jasná korporátna kariéra, predvídateľný rast, štandardné benefity. Po roku však prichádza ponuka z malej ale dynamickej firmy WOOD & Company.
"Bola to voľba medzi istotou a príležitosťou," spomína dnes Martin Šmigura. "PwC bola etablovaná firma s jasnou kariérnou cestou. WOOD & Company zase podstatne menšia, s väčším rizikom, ale aj s potenciálom učiť sa od najlepších v regióne a rásť rýchlejšie."
Rozhodol sa pre druhú možnosť. V roku 2004 nastúpil do firmy, ktorá mala vtedy celkovo okolo 150 zamestnancov, no v Bratislave boli v tom čase len štyria. Spoločnosť riadila transakcie na burzách v Prahe, Varšave a Budapešti a poskytovala investičné poradenstvo v strednej Európe. O realitách sa mu v tom čase ani nesnívalo.
"Prvé roky boli o učení sa za behu," priznáva. "Poradenstvo v oblasti M&A, finančné modelovanie, valuácie. Pracovali sme na projektoch v energetike, telekomunikáciách, zdravotníctve. Reality boli vzdialené."
WOOD & Company, 2024, tlačová konferencia s partnermi PARTNERS GROUP
Od poradcov k správcom aktív
Zmena prišla v roku 2017. WOOD & Company sa rozhodla vstúpiť aktívne do správy realitných aktív. Šmigura dostal za úlohu vybudovať realitné portfólio na Slovensku.
"Išli sme na to systematicky," vysvetľuje. "Prvou akvizíciou bol Westend Tower. Nebola to najväčšia budova, ale bola strategicky umiestnená a mali sme predstavu, ako ju zhodnotiť."
Nasledoval rok 2018 a s ním aj razantná expanzia - Aupark Tower, Lakeside Park, BBC5. Tri významné akvizície v priebehu dvanástich mesiacov.
"Bol to intenzívny rok," spomína. "Prechádzali sme z pozície konzultantov, ktorí radia klientom, do pozície vlastníkov budov, ktorí musia denne riešiť potreby nájomcov, property management, leasingovú činnosť. Učili sme sa nové remeslo."
Najväčšou výzvou neboli transakcie samotné, ale budovanie interného tímu. "Potrebovali sme ľudí, ktorí rozumejú realitám, vedia komunikovať s nájomcami, dokážu riešiť technické detaily. To nie je skillset, ktorý má investičný bankár prirodzene."
Spustenie predaja 1.fázy projektu Nová Merina za prítomnosti primátora mesta Trenčín, architektov a developera, priamo v areáli bývalej textilky. 2026
Aupark - stávka alebo premyslený krok v čase neistoty?
Máj 2021. WOOD & Company finalizuje spolu s Tatra Asset Management kúpu bratislavského Auparku za 450 miliónov eur. Je to najväčšia single-asset realitná transakcia v histórii Slovenska v nie úplne ideálnom načasovaní. Uprostred pandémie, keď všetci hovorili o úpadku fyzického retailu a triumfe e-commerce.
"Vedeli sme, že to bude kontroverzné," priznáva Šmigura. "Mnohí investori cúvli práve kvôli obavám z budúcnosti nákupných centier. Boli sme pritom prakticky jediní, ktorí do retailu v tom čase takto masívne investovali."
Cesta k finalizácii trvala takmer dva roky. Pôvodný joint venture partner v poslednej chvíli odstúpil. Bolo potrebné nájsť náhradné financovanie a nového partnera. A konkurencia nespala.
"Ak si nebol pri veľkých transakciách, nevieš, koľko vecí sa môže pokaziť v poslednej chvíli. A my sme mali zodpovednosť voči stovkám klientov, ktorí do fondu vložili svoje peniaze," tvrdí Šmigura.
Paradoxne, práve pandémia pomohla v závere získať lepšie podmienky. "Zatiaľ čo 80 percent pôvodných investorov odpadlo kvôli rizikám, noví prišli s jasnejšími predstavami. Videli sme, že dobré riadené centrum s kvalitnou lokalitou a správnym mixom nájomcov má budúcnosť aj v ére online nákupov."
Dnes, po štyroch rokoch, čísla potvrdzujú správnosť rozhodnutia. Aupark má 98-percentnú obsadenosť, úspešne dokončil extenziu s novou zelenou fasádou a priniesol do Bratislavy vlajkové predajne globálnych značiek. AUP Bratislava podfond od akvizície stabilne doručuje investorom sľúbený výnos.
"Nebola to špekulatívna stávka," zdôrazňuje Šmigura. "Bola to premyslená investícia založená na analýze trhu, porozumení správaniu zákazníkov a viere v kvalitu aktíva."
2024, Expanzia OC Aupark. Nová prístavba Auparku priniesla moderný architektonický vzhľad s dôrazom na udržateľnosť a ikonickú zelenú fasádu. Na fotke s Michalom Smolákom, ktorý riadil celý proces expanzie.
Od kancelárií k odpadom: nečakaná cesta
Kým mnohí investori sa sústreďujú úzko na jeden segment, WOOD & Company systematicky buduje diverzifikované portfólio. Paralelne s budovaním kancelárskeho portfólia skupina vstupovala aj do úplne odlišných oblastí - farmácie, zdravotníckych potrieb, či odpadového hospodárstva.
Súčasťou tejto stratégie bol v roku 2014 aj vstup do segmentu odpadového hospodárstva. Martin Šmigura dostal zodpovednosť za realizáciu akvizície spoločnosti KOSIT a následne za strategické riadenie a rozvoj tohto aktíva z pozície predsedu predstavenstva. KOSIT už v tom čase prevádzkoval zariadenie na energetické využitie odpadu (ZEVO) v Košiciach a poskytoval služby mestám, obciam aj firmám primárne na východnom Slovensku. Zamestnával stovky zamestnancov.
Šmigurovou výhodou bolo, že segment poznal už z predošlých projektov. "Vždy sme mali v poradenstve blízko k energetike a teplu. Robili sme viaceré M&A projekty v tejto oblasti, pripravovali sme sa na privatizáciu teplárenských spoločností na Slovensku," tvrdí.
Odpadové hospodárstvo kombinovalo energetiku s environmentálnou témou a išlo o segment, ktorý bol v tom čase na Slovensku veľmi slabo konsolidovaný a s obrovským potenciálom rastu. "Segment sa nám páčil a bol nám blízky. KOSIT prepájal energetiku a odpady, čo bolo ideálne."
Keď prax prekonala teóriu
No jedna vec je transakčné poradenstvo a druhá priama zodpovednosť za každodenný chod a operatívu firmy. To, čo nasledovalo, bola intenzívna škola operatívneho biznisu. "Zrazu som riešil veci, ktoré boli pre mňa dovtedy neznáme. Od každodennej operatívy zberu odpadu, cez rôzne úniky vo firme, až po veľký požiar v roku 2015."
Následky boli rozsiahle. "Riešili sme spor s predávajúcimi, talianskym dodávateľom technológie, arbitráž vo Viedni ohľadom kompenzácie škody, náročné diskusie s poisťovňou. Boli to roky, keď som sa naučil viac o takmer krízovom riadení firmy než za celé predchádzajúce roky v investičnom bankovníctve."
Dnes je KOSIT lídrom v odpadovom hospodárstve na Slovensku s ročným obratom presahujúcim 100 miliónov eur. Skupina expandovala akvizíciou spoločnosti FÚRA, ktorá posilnila pozíciu na východnom Slovensku, získaním DETOX-u špecializujúceho sa na nebezpečný odpad, a vstupom do Poľska cez BEST-EKO.
"Slovensko je 20 rokov za Európou v odpadovom hospodárstve," konštatuje Šmigura. "Naša vízia je jasná - cirkulárna ekonomika, kde napríklad netriediteľný odpad nie je problém, ale surovina po vzore všetkých vyspelých krajín. To vyžaduje masívne investície do technológií a spracovania,” dopĺňa.
2026, Investičná konferencia, Pražský Obecný dom. Tento rok oslavuje WOOD & Company 35. výročie svojho vzniku.
Na otázku, kto ho najviac ovplyvnil, Šmigura neváha: "Ľubomír Šoltýs a Marián Christenko. Každý úplne iný typ osobnosti, každý ma naučil niečo dôležité."
Ľubomír Šoltýs, partner WOOD & Company, bol jeho mentorom od prvých dní. "Ľubo mi ukázal, ako premýšľať niekoľko krokov vopred a hlavne komplexne. Jeho hlavná lekcia? Premysli si, ale potom neváhaj. A investuj do toho, čomu veríš, nie do toho, čo je módne."
Marián Christenko, generálny riaditeľ KOSITu, mu zas priniesol praktický rozmer. "Marián ma naučil, ako si zorganizovať aj zložité projekty a pevne viesť tím. Od neho som si odniesol, že najlepšie investície riešia reálne problémy reálnych ľudí, nie abstraktné finančné modely."
Významnú úlohu v jeho kariére zohral ale aj Jan Sýkora, český partner WOOD & Company. "Jeho drive a ochota ísť do vecí, do ktorých by sa iní báli, ma inšpiruje. Honza má jasnú víziu a nebojí sa riskovať."
Neustále hľadanie nových príležitostí
Aktuálne WOOD Real Estate spravuje portfólio 19 projektov s celkovou prenajímateľnou plochou presahujúcou 479 tisíc štvorcových metrov. Čo ďalej?
"Stredná Európa sa mení," hovorí Šmigura. "Silnie úloha retailových fondov a malých investorov. Dnes majú väčšiu silu a zdroje ako kvalifikovaní investori, ktorých je síce menej, ale sú individuálne bohatší. To mení celú dynamiku trhu."
Kľúčom je nachádzať príležitosti tam, kde ešte nie je preplnený trh konkurenciou. "Keď sme začínali v office segmente, konkurencia nebola taká silná. Časom sa to výrazne zmenilo. Preto sme presunuli focus na rezidenčnú výstavbu a joint venture partnerstvá s developermi. Teraz začíname cítiť konkurenčný boj aj tam. Je to neustále hľadanie nových možností."
Paralelne zrýchľujú expanziu v odpadovom hospodárstve aj mimo Slovenska. "Počúvame investorov a snažíme sa zameriavať na oblasti, ktoré sú pre nich najatraktívnejšie ale dávajú investičný zmysel.”
Za dvadsať rokov si Šmigura vypracoval jednoduchý princíp. Dôležitá je konzistentnosť, nie jednorazové víťazstvá. Prácu treba robiť zodpovedne a s dlhodobým pohľadom. Výsledky sa dostavia. "Skutočná hodnota práce nie sú ale čísla v reportoch. Sú to tisícky ľudí, ktorí denne chodia do našich budov. Dobrý profesionálny tím, ktorý sme za tie roky vybudovali. A rastúce portfólio, ktoré vytvára hodnotu pre našich investorov. To ma drží v tejto práci."