Obchodné centrá na Slovensku, ale aj vo svete, prechádzajú v posledných rokoch výraznou transformáciou. Z čisto komerčných priestorov sa postupne menia na komplexné lokality so spoločenskou a zábavnou funkciou. WOOD & Company ako jeden z významných hráčov na stredoeurópskom realitnom trhu pristupuje k svojim retailovým aktívam s jasnou víziou: vytvárať funkčné miesta, ktoré skutočne reagujú na potreby návštevníkov a zároveň prinášajú stabilné výnosy investorom.
Úspešnosť tohto prístupu potvrdzujú aj dosiahnuté výsledky. WOOD & Company Retail podfond vykazuje od založenia anualizovaný výnos 13,83 % v eurovej triede, zatiaľ čo AUP Bratislava podfond priniesol investorom od roku 2021 anualizovaný výnos vrátane dividend 7,35 percent v eurovej triede. Za týmito pozitívnymi číslami stojí rovnako silný tím s medzinárodnými skúsenosťami, ktorý rozumie špecifikám retailového biznisu.
Budovanie retailového portfólia v Česku
História WOOD & Company v retailovom segmente siaha do roku 2016. Na jeseň toho roku spoločnosť zrealizovala akvizíciu obchodného centra Galerie Harfa. Tento pražský komplex predstavoval ideálny objekt. Na rozdiel od prémiových centier v centre mesta, Harfa slúžila lokálnej komunite - presne ten typ nehnuteľnosti, kde sa dá prísť s novými konceptmi bez rizika ohrozenia celkového portfólia.
Transformácia Harfy odhalila kľúčové princípy fungujúceho retailového manažmentu. Skupina postupne vymenila nefunkčné nájomné zmluvy, zmodernizovala spoločné priestory a najdôležitejšie, začala vnímať centrum nie ako súbor obchodov, ale ako komunitný priestor, ktorý má byť službou pre obyvateľov okolitých štvrtí.
O tri roky neskôr pribudlo do českého portfólia Centrum Krakov. Toto centrum v pražských Bohniciach s 15 900 m² prenajímateľnej plochy sa stalo dôkazom, že aj menšie, lokálne formáty môžu generovať stabilné výnosy, ak správne oslovujú potreby svojho návštevníka.
Tento krok bol výsledkom premyslenej stratégie. "Pre náš retailový podfond kupujeme stabilné obchodné centrá s rastovým potenciálom, v dobrých lokalitách, so širokým a kvalitným portfóliom nájomcov," vysvetľuje Jiří Hrbáček, portfólio manažér realitných fondov WOOD & Company. Obe centrá dnes tvoria základ WOOD & Company Retail podfondu, ktorý dosahuje od založenia anualizovaný výnos 13,83 % v eurovej triede.
Obchodné centrá na Slovensku odštartoval Aupark
Ak bola Harfa “poznámkovým blokom”, Aupark sa stal “diplomovou prácou”. Akvizícia bratislavského nákupného centra za 450 miliónov eur predstavuje dodnes najväčšiu retailovú transakciu na Slovensku.
Unikátnosť Auparku spočíva nielen v jeho obchodnom potenciáli, ale aj v strategickej polohe. Ako jediné veľké nákupné centrum na pravom brehu Dunaja má priamy prístup k Sadu Janka Kráľa - najstaršiemu verejnému parku v strednej Európe. Prirodzená mikroklíma parku vytvára príjemné prostredie, ktoré centrum odlišuje od konkurencie.
Cesta k získaniu Auparku pritom nebola jednoduchá. Pôvodne mala byť WOOD & Company len spoluhráčom medzinárodného fondu, no keď ten v poslednej chvíli ustúpil, skupina sa rozhodla ísť do transakcie sama spolu s Tatra Asset Management.
"Počas transakcie bolo niekoľko momentov, pričom posledný v noci tesne pred podpisom zmluvy, kedy vôbec nebolo jasné, ako to dopadne," spomína na noci plné neistoty Ľubomír Šoltýs, Partner WOOD & Company. Pôvodní investori cúvli kvôli pandemickým rizikám, náhradné financovanie sa hľadalo za pochodu a konkurencia nebola nečinná.
Paradoxne, práve pandémia pomohla získať lepšie podmienky. Zatiaľ čo 80 percent pôvodných investorov odpadlo, noví vstúpili s jasnejšími predstavami o budúcnosti fyzického retailu. Vo výsledku AUP Bratislava podfond od svojho vzniku v roku 2021 priniesol investorom výnos vrátane dividend 32,18 percent v eurovej triede.
Aupark však nie je len o číslach. V roku 2024 sa po investíciách do solárnych panelov, ekologizácii a výmene niektorých elektro zariadení na budove, dokončilo rozšírenie centra o 6 000 m², pričom najviditeľnejším prvkom sa stala zelená fasáda s takmer 40 000 rastlinami. Nie je to len estetický prvok, fasáda prirodzene ochladzuje budovu, zlepšuje kvalitu ovzdušia a znižuje energetické náklady.
Táto investícia symbolizuje prístup WOOD & Company k retailovým nehnuteľnostiam. Skupina nechápe obchodné centrá len ako zdroj príjmov, ale ako aktívnych účastníkov života komunity. Centrum musí byť miestom, kam ľudia chodia nielen nakupovať, ale aj tráviť čas.
Najnovší prírastok OC VIVO!
Najnovší projekt skupiny má iný charakter než Aupark. VIVO! v bratislavskom Novom Meste, kúpené začiatkom roku 2025, sa má transformovať na lokálne komunitné centrum.
Skupina už okolo Kuchajdy aktívne buduje portfólio nehnuteľností vrátane kancelárskeho komplexu Lakeside Park a spolupracuje s developermi na viacerých rezidenčných projektoch. Celkový potenciál lokality, ktorá sa premieňa na novú mestskú štvrť, kde sa dá žiť, pracovať aj nakupovať, robí z VIVO! strategickú investíciu s dlhodobým výhľadom.
"Nejdeme robiť druhý Aupark," vysvetľuje Martin Šmigura Local Partner v spoločnosti. "VIVO! má slúžiť svojej komunite, teda ľuďom z okolia, ktorí potrebujú vybaviť každodenné záležitosti, nie turistom hľadajúcim zážitok."
Táto vízia si vyžaduje iný prístup. Namiesto luxusných značiek skupina plánuje posilniť praktické služby, ako napríklad druhý supermarket, rozšírený food court, fitnescentrum. Práve takýto model sa osvedčil už v Galérii Harfa, kde ho premena na lokálne komunitné centrum zastabilizovala a prináša prospech ako nájomcom, tak aj investorom. Cieľom nie je maximálny zisk na meter štvorcový, ale vytvorenie funkčného priestoru pre komunitu.
Ako sa môžu zapojiť investori
WOOD & Company ponúka investorom dva spôsoby, ako sa podieľať na úspechoch retailových projektov. WOOD & Company Retail podfond spája české aktíva - Harfu a Krakov - a je určený pre investorov hľadajúcich rast hodnoty. Fond dosahuje obsadenosť 96 percent s 230 nájomcami.
AUP Bratislava podfond je unikátny tým, že namiesto reinvestovania všetkých ziskov vypláca pravidelné dividendy. Cielený ročný výnos na 8 a viac percent robí z tohto fondu zaujímavú možnosť pre investorov hľadajúcich pravidelný príjem.
Budúcnosť retailu očami WOOD & Company
WOOD & Company pristupuje k retailovým nehnuteľnostiam s dlhodobou víziou, ktorá reaguje na špecifiká stredoeurópskeho trhu ako aj globálne trendy. Zatiaľ čo digitalizácia mení spôsob nakupovania, skupina v nej nevidí hrozbu, ale príležitosť na redefiníciu úlohy fyzických obchodných priestorov.
Prémiové centrá ako Aupark profitujú z kúpyschopnej strednej vrstvy a nákupného turizmu zo susedných krajín. Lokálne centrá ako VIVO! ťažia z toho, že e-commerce v regióne ešte nedosahuje západnú penetráciu a tradícia fyzického nakupovania zostáva silná. Zatiaľ čo rutinné nákupy sa postupne presúvajú do onlinu, obchodné centrá na Slovensku a Česku sa transformujú na miesta sociálneho kontaktu a zážitkov.
Praktickým prejavom tejto vízie je aj dôraz na udržateľnosť. Viac ako 82 percent nehnuteľností skupiny má zelenú certifikáciu. Dôvodom nie sú len aktuálne trendy, ale hlavne merateľné benefity v podobe nižších prevádzkových nákladov, zdravšieho prostredia a vyššej hodnoty nehnuteľností. ESG princípy sa tak stávajú obchodnou nevyhnutnosťou, pretože v čase rastúceho záujmu investorov o udržateľnosť, takéto budovy jednoducho dosahujú lepšie výsledky.