Podielové fondy patria na Slovensku medzi obľúbené investičné nástroje. Do skupiny podielových fondoch patria aj realitné fondy, prostredníctvom ktorých investori vlastnia podiely v priemyselných parkoch, logistických parkoch, administratívnych budovách či v nákupných centrách. Záujem investorov o investovanie do realít potvrdzujú aj aktuálne údaje Národnej banky Slovenska (NBS). Objem aktív realitných fondov v treťom kvartáli 2023 medziročne vzrástol o 8,0 % a ich podiel na celkových aktívach podielových fondov bol vykázaný na úrovni 26,8 %. Aktuálnemu vývoju aktív realitných fondov na Slovensku a v susednom Česku sa kvartálne venuje analytička WOOD & Company Eva Sadovská.
V analýze sa dozviete:
- Aký je vývoj realitných fondov na Slovensku?
- Ako sa situácia zmenila za tretí kvartál 2023 a medziročne?
- Ako sme na tom v investovaní do realitných fondov v porovnaní s ČR?
- Prečo realitné fondy získavajú čoraz viac na popularite?
Podiel realitných fondov v tesnej blízkosti 27 % už tri kvartály za sebou
Realitné fondy patria do skupiny podielových fondov, ktoré sú nástrojom dlhodobého kolektívneho investovania. Investovanie do takýchto fondov prebieha prostredníctvom správcovských spoločností. Investori si cez realitné fondy kupujú podiely v administratívnych budovách, v nákupných centrách, v rezidenčných nehnuteľnostiach či v logistických a priemyselných parkoch a de facto sa stávajú ich spoluvlastníkmi. Od investora sa vyžaduje kapitál, o správu nehnuteľnosti sa postará správcovská spoločnosť. Takéto investovanie sa vyznačuje výnosmi z nájmov a nárastu trhovej hodnoty nehnuteľnosti a je zároveň alternatívou voči časovo a administratívne náročnejšiemu investovaniu do kúpy tzv. investičného bytu.
Národná banka Slovenska (NBS) rozlišuje podielové fondy podľa investičnej stratégie na dlhopisové, akciové, zmiešané, realitné a ostatné. K 30. septembru 2023 predstavovala celková finančná hodnota aktív investičných podielových fondov 9 402,6 mil. eur. Kým na medziročnej báze bol zaznamenaný nárast objemu o 4,5 % (vďaka nárastu objemu aktív akciových a realitných fondov), oproti predchádzajúcemu kvartálu prišlo k poklesu o - 0,9 % (z dôvodu poklesu objemu aktív zmiešaných a realitných fondov).
Najväčší podiel na celkových aktívach podielových fondov mali k 30. septembru 2023 naďalej zmiešané fondy s podielom 42,0 %. Nasledované boli realitnými fondmi s podielom 26,8 % a akciovými fondmi s podielom 19,4 %. Dlhopisové fondy sa podieľali na celkových aktívach podielom 11,5 %. Ostatné fondy vykázali ku koncu prvého polroka 2023 podiel 0,3 %.
|
Z dlhodobého hľadiska patria realitné fondy medzi najvýnosnejšie Počas roku 2022 ceny tovarov a služieb prudko vzrástli a inflácia na Slovensku dosiahla priemernú úroveň 12,8 %. Vlani inflácia spomalila z januárovej úrovne 15,2 % na novembrových 6,2 %. Priemerná minuloročná úroveň inflácie by tak dosiahla 10,5 %. V dlhodobom horizonte sa výnosy realitných fondov nachádzajú nad úrovňou inflácie. Kým napríklad od začiatku roka 2017 do konca roka 2021 (za 5 rokov) ceny tovarov a služieb vzrástli o vyše 15 %, kumulovaný výnos realitných fondov dosiahol takmer 20 %. Vyplynulo to z indexu slovenského investora (ISI100). Ten je tvorený stovkou najväčších podielových fondov, ktoré sú členmi Slovenskej asociácie správcovských spoločností (SASS). Vojnová agresia na Ukrajine počas roka 2022 ovplyvnila vývoj na finančných trhoch. Výnosnosť väčšiny typov podielových fondov za rok a trištvrte (teda od začiatku roka 2022 do 30. septembra 2023) poklesla. Realitné fondy však naďalej zhodnocovali o 7,4 %, čo vyplynulo z už spomínaného indexu slovenského investora (ISI100). Aj tieto dáta podporujú názory odborníkov na investovanie, podľa ktorých sú realitné fondy z dlhodobého hľadiska považované za vhodný nástroj ochrany pred infláciou, resp. za tzv. investičnú kotvu portfólia. Podľa bonity a skúseností investora sú fondy určené pre retailových (bežných) alebo kvalifikovaných investorov. V prípade fondov kvalifikovaných investorov majú ich správcovia viac flexibility, čo im umožňuje dosahovať vyššie výnosy. Niektoré realitné fondy kvalifikovaných investorov preto dosahujú výnosy viac ako 8 % ročne. |
Aktíva realitných fondov na konci septembra 2023 s objemom nad 2,5 miliardy eur
Podľa najaktuálnejších údajov NBS bola k 30. septembru 2023 finančná hodnota aktív realitných fondov 2 519,5 mil. eur. V porovnaní s rovnakým obdobím roka 2022 prišlo k nárastu o 8,0 %. Oproti koncu predchádzajúceho kvartálu bol ale zaznamenaný mierny pokles o - 1,9 %.
Ako sa darí realitným fondom v Českej republike?
V našom pravidelnom prehľade venujeme pozornosť aj kvartálnemu vývoju realitných fondov v ČR. Mnoho investorov zo Slovenska totiž vyhľadáva investičné príležitosti aj tam - realitné fondy retailových i kvalifikovaných investorov nevynímajúc. Aj v Českej republike patria realitné fondy medzi preferované investičné nástroje investorov.
K 30. septembru 2023 boli aktíva realitných fondov v ČR na úrovni 233,5 mld. Kč (9 594,6 mil. eur) a ich podiel na celkových aktívach podielových fondov predstavoval 19,1 %. Medziročne došlo k nárastu objemu aktív o 18,0 %, oproti predchádzajúcemu kvartálu bol zaznamenaný nárast o 1,7 %. Vyplynulo to z aktuálnych údajov Českej národnej banky (ČNB).
Prečo investovať do realitných fondov?
- Konzervatívna investícia – Investovanie do realitných fondov je určené pre pragmaticky uvažujúcich ľudí, ktorí plánujú dlhodobo zveľaďovať svoj majetok a nepodliehajú trendovým vlnám.
- Stabilné výnosy – Investovanie do realitných fondov sa vyznačuje stabilnými výnosmi z dlhodobých nájmov a z nárastu trhovej hodnoty pri predaji nehnuteľnosti. Zároveň sa dlhodobo nachádzajú nad úrovňami inflácie v krajine. V prípade výkonnejších fondov pre kvalifikovaných investorov sa výnosy dlhodobo nachádzajú na úrovniach vyšších ako 8 % ročne.
- Zodpovednosť s ohľadom na budúcnosť – Investovanie do realitných fondov (ktoré sú profesionálne spravované a ich portfóliá tvoria kvalitné nehnuteľnosti) je zodpovedným rozhodnutím voči majetku rodiny.
- Vstupný kapitál – Do realitných fondov môžeme investovať už od niekoľkých desiatok eur, v prípade realitných fondov pre kvalifikovaných investorov ide o vstupný kapitál začínajúci na úrovni 50 – 100 tisíc eur.
- Diverzifikácia – Investor získava podiely vo viacerých bytových domoch, administratívnych budovách, nákupných centrách, logistických parkoch alebo hoteloch, čím diverzifikuje riziko v prípade nižšej investičnej výkonnosti niektorej z vlastnených nehnuteľností.
- Starostlivosť – Investícia je vhodná pre investorov, ktorí chcú investovať do nehnuteľnosti, no nemajú časovú kapacitu na jej správu. O nehnuteľnosti v portfóliu sa starajú tímy profesionálov.
- Spolupráca s profesionálmi – V prípade investovania do realitných fondov je kľúčová spolupráca s profesionálmi s dlhodobými skúsenosťami, licenciou od národnej banky, pravidelnou valuáciou portfólia a auditovaním od renomovaných spoločností.
- Fyzický kontakt s aktívami – V prípade budov ide asi o „najfyzickejšie“ typy aktív. Investor s nimi zostáva vo fyzickom alebo vizuálnom kontakte a má prehľad o kvalite ich správy, obsadenosti a spoločenskom prínose.
- Lokálna investícia – Realitné fondy investujú väčšinou do lokálnych nehnuteľností, vďaka čomu investori prispievajú k rozvoju samotného regiónu.