Realitné fondy WOOD & Company vznikli pred necelými šiestimi rokmi. Za toto relatívne krátke obdobie preukázali svoje kvality – talent na akvizíciu atraktívnych nehnuteľností, ich správu a na to naviazanú schopnosť doručiť investorom nadštandardné výnosy. To by nebolo možné bez profesionálneho a zapáleného tímu realitných expertov, ktorým šéfuje Jiří Hrbáček. Rozhovor s ním vám pootvorí dvere do dielne WOOD & Company Real Estate.
Kedy začala spoločnosť WOOD & Company rozvíjať obchod s nehnuteľnosťami?
Skupina WOOD & Company pôsobí na trhu už viac ako 30 rokov. Do oblasti investičných nehnuteľností však vstúpila až v prvej polovici roka 2016, keď bola založená divízia WOOD & Company Real Estate. Naše portfólio nehnuteľností v Prahe a Bratislave má dnes trhovú hodnotu viac ako jednu miliardu eur a ponúka nájomcom takmer 310 000 m2 prenajímateľných plôch.
Čo považujete za najväčší úspech realitnej divízie počas jej pôsobenia?
Asi najväčším úspechom je, že počas celého obdobia pôsobenia našej divízie sme investorom prinášali nadpriemerné výnosy a zároveň sme aktívne a zodpovedne spravovali budovy a aktíva v rámci našich fondov. Samozrejme, musím spomenúť akvizíciu prémiového bratislavského nákupného centra Aupark, ktorú sme dokončili na jar 2021. Ide o vôbec najväčšiu realitnú transakciu na slovenskom trhu. Vďaka tejto transakcii sme sa stali druhým najväčším vlastníkom kancelárskych a nákupných centier v Bratislave a Prahe.
Ako vyberáte aktíva pre svoje realitné podfondy?
Naším dlhodobým cieľom je poskytovať investorom do našich fondov nadpriemerné výnosy, preto sa zameriavame na aktíva, ktoré sú schopné dlhodobo generovať stabilný peňažný tok. To je základ nášho investičného myslenia. Je dôležité, aby sa kancelárske budovy a nákupné centrá nachádzali na dobrých adresách a boli ľahko dopravne dostupné. Hľadáme budovy vo veľkých mestách, s osvedčenou históriou a dobrou stabilnou skladbou nájomných zmlúv. Komerčné nehnuteľnosti nie sú typom investície, do ktorej vložíte svoje peniaze a potom len sledujete, ako sa zhodnocujú. Musíte sa o ne a ich nájomcov starať aktívne, starostlivo, profesionálne a dlhodobo. Preto je aktívna správa aktív taká dôležitá pre úspech. Dôsledná analýza trhu a kvalitný výber aktív sa vyplatili v stabilite portfólia, čo nám umožnilo dosiahnuť pozitívny výsledok pre investorov aj napriek náročnému obdobiu posledných dvoch rokov.
Jiří Hrbáček, Zdroj: WOOD & Company
Keď už hovoríme o pozitívnych výsledkoch, buďte konkrétni. Ako sa vášmu realitnému fondu darilo v minulom roku?
Za uplynulý rok dosiahli naši investori v prípade podfondu kancelárskych budov (podfond WOOD & Company Office) výnos 11,66 %. Priemerný ročný výnos tohto podfondu za posledné tri roky je 10,97 %, ročný výnos od založenia podfondu je 12,04 % ročne. V prípade podfondu zameraného na nákupné centrá (podfond WOOD & Company Retail) si investori za posledný rok pripísali 7,4 % v triede euro, pričom priemerný ročný výnos za tri roky bol 10,11 % a ročný výnos od založenia podfondu 15,13 % p. a. S podfondom Retail aj s podfondom Office sa teraz môže obchodovať na Burze cenných papierov Praha. Výnos spoločnosti WOOD & Company AUP Bratislava, ktorá vznikla minulý rok a ktorej jediným aktívom je bratislavský Aupark, je 5,63 % pre triedu euro. V prípade podfondu AUP treba povedať, že ide o výnos za približne 7 mesiacov.
Ako ovplyvnil minulý rok povážlivý rok obchod s nehnuteľnosťami?
Pandémia znamenala ťažké obdobie pre všetky sféry nášho života. Najmä prvá vlna, keď bolo pre nás všetko nové a učili sme sa žiť s pandémiou, bola veľkou výzvou. Koniec koncov, už minulý rok sme vedeli, čo môžeme očakávať v maloobchodných centrách a kancelárskych budovách. Mali sme zavedené procesy, vedeli sme lepšie reagovať na rôzne vlny a naši klienti sa tiež naučili flexibilne pristupovať k podnikaniu. Ak by som to mal zhrnúť, minulý rok sme boli lepšie pripravení.
Sú nehnuteľnosti stále bezpečným a atraktívnym investičným aktívom?
Komerčné nehnuteľnosti preukázali, že sú veľmi odolné voči globálnym výkyvom a krízovým situáciám a že dlhodobo pôsobia ako protiinflačné aktívum pre investorov. V čase, keď akciové trhy strácali až desiatky percent, realitné fondy nielenže chránili hodnotu investícií, ale dosahovali stabilné výnosy takmer na úrovni predchádzajúcich období. To platilo aj pre naše fondy. Komerčné nehnuteľnosti sa ukazujú ako bezpečný prístav, najmä v období krízy a neistoty, ktoré zažívame.
Aké sú vaše ďalšie plány? Oznámili ste, že sa pozeráte na ďalšie trhy, konkrétne na Varšavu. Ako ďaleko ste a prečo Poľsko?
Sme veľmi aktívni v ďalších akvizíciách. V marci 2021 sme uzavreli kúpu administratívnej budovy v Bratislave a o mesiac neskôr sme dokončili akvizíciu prémiového bratislavského nákupného centra Aupark. Koncom februára sme podpísali zmluvu o kúpe našej prvej kancelárskej budovy vo Varšave. Radi by sme získali aj ďalšie kancelárske budovy vo Varšave. V súčasnosti prebieha akvizícia kancelárskej budovy v Prahe a rokujeme o kúpe nákupných centier. Momentálne nemôžem byť konkrétnejší.
V posledných rokoch sa v podnikaní čoraz viac dostávajú do popredia témy trvalo udržateľného rozvoja a sociálnej zodpovednosti. Ako s nimi pracujete v rámci oddelenia nehnuteľností?
Na miestach, ktoré sú domovom pre nás, naše rodiny a našich obchodných partnerov, sa chceme správať priateľsky, zodpovedne a udržateľne. Nehnuteľnosti sú aktívom s dlhodobým výnosom, takže udržateľný prístup k investovaniu nie je len voľbou, ale nevyhnutnosťou. Ako správcovia cudzích peňazí máme povinnosť spravovať finančné prostriedky efektívne a konzervatívne a prichádzať s novými nápadmi na zlepšenie výnosov. Neustále vyhodnocujeme a zavádzame moderné technológie, ktoré monitorujú prevádzku budov a zabezpečujú, aby sa médiá a energia využívali čo najefektívnejšie a najšetrnejšie. Postupne robíme strechy našich budov ekologickejšími a využívame ich na inštaláciu fotovoltaických panelov. Tam, kde to má zmysel, využívame kogeneračné jednotky. Kladieme dôraz na dobrú cirkuláciu vzduchu, zvyšujeme počet otvárateľných okien v niektorých kancelárskych budovách, investujeme do kvalitnej vzduchotechniky a rekuperácie tepla, a to všetko s výrazne vyššou energetickou účinnosťou. Som presvedčený, že vo WOOD & Company Real Estate pristupujeme k fenoménu ESG zodpovedne, ale realisticky. Nechceme formálne vypĺňať tony pekne vyzerajúcich dlhých formulárov ani vymýšľať nereálne plány, ako sa rýchlo a najlepšie hneď stať zero-carbon a zelenou spoločnosťou. Budovy meníme systematicky a tam, kde to má naozaj zmysel. To je náš spôsob.