Asi najviac akcentovanou témou posledných dvoch, troch rokov bola covidová pandémia a jej dopad na biznis. V tej dobe si asi nikto z nás nedokázal predstaviť, že do hry vstúpi ďalší extrémny faktor akým je vojnový konflikt, rekordná inflácia alebo bezprecedentný nárast cien energií. Ako tieto faktory dopadajú na realitný biznis a aké východiská zo súčasnej situácie ponúkajú? Svoj pohľad na vec ponúka Jiří Hrbáček a Martin Šmigura, ktorí sú zodpovední za správu realitného fondu WOOD & Company.
Je zjavné, že svet v posledných týždňoch a mesiacoch prechádza extrémnym procesom, a to nielen v oblasti ekonomiky. Rýchly sled negatívnych faktorov zasahuje a paralyzuje ekonomiky viacerých nielen európskych štátov. Ako sa na túto situáciu pozeráte u vás?
Jiří Hrbáček: Za posledných päť či šesť rokov sme mohli pozorovať bezprecedentnú monetárnu expanziu, kedy bolo na trh natlačené obrovské množstvo kapitálu a došlo k pretlaku likvidity a peňazí. Bola len otázka času, kedy sa to otočí. Teraz môžeme sledovať na trhu určité korekcie, prenastavenie vzťahov a rovníc v ekonomike a biznise. Sme v situácii, kedy po evolúcii prichádza revolúcia a tá bude nejakú dobu trvať, než sa v ekonomike znovu prenastavia základné parametre. Máme vysokú infláciu, ktorú sme dve dekády nezažili. Máme tiež momentálny obrovský nárast cien energií v Európe, ktorý je dlhodobo neudržateľný.
Martin Šmigura: Nárast cien energií, ktorý môžeme postupne sledovať už od minulého roka, a ktorý bol následne značne podporený vojnou na Ukrajine, bol po dlhých rokoch stabilne nízkych energetických nákladov veľkým šokom pre všetky energeticky náročné odvetvia. Súčasná extrémna úroveň cien energií je pre tieto odvetvia, ale prakticky aj pre ostatných odberateľov, z dlhodobého hľadiska jednoznačne nezvládnuteľná, nakoľko by zásadne negatívne ovplyvnila konkurencieschopnosť celého ekonomického bloku.
„Cenotvorný mechanizmus zjavne nedokáže efektívne fungovať v čase radikálnych externých vplyvov, s ktorými nerátal ani existujúci regulačný rámec energetického trhu v EÚ.“ Martin Šmigura, Investment Director realitného fondu WOOD & Company
Zastavme sa pri rastúcich cenách energií. Čo za týmto enormným nárastom stojí a vidíte nejaké východisko zo súčasnej situácie?
Jiří Hrbáček: Nás zaujíma stredná Európa, tu podnikáme a spravujeme peniaze našich investorov. Z pohľadu realitného biznisu hovoríme konkrétne o Českej republike, Slovensku a Poľsku. Región strednej Európy bol v poslednej dekáde najdynamickejšou časťou EÚ. Napríklad v Poľsku rástlo HDP ročne v priemere o 5 %. Takže, na jednej strane máme tieto pozitíva, na druhej máme krátkodobú nevýhodu v tom, že sme na konci energetických rúr, ktoré prichádzajú z východu, z Ruska. To je aktuálne náš najnaliehavejší problém. Energetický sektor sa musí upokojiť a klasické trhové mechanizmy pravdepodobne stačiť nebudú, musí sa zaviesť nová regulácia, hoci dočasná. Je nutné, aby vlády na úrovni EÚ vzali rozum do hrsti, napli všetky sily a stanovili regulačné rámce, ktoré pomôžu situáciu upokojiť. Musí dôjsť k stabilizácii makroekonomického prostredia, cien energií a základných vstupov tak, aby jednotlivci i firmy získali späť pevnú pôdu pod nohami, mali jasnú víziu a mohli plánovať – financie, výrobné plány a cash flow.
Martin Šmigura: Cenotvorný mechanizmus zjavne nedokáže efektívne fungovať v čase radikálnych externých vplyvov, s ktorými nerátal ani existujúci regulačný rámec energetického trhu v EÚ. Stále tu máme spoločnosti, ktoré vyrábajú elektrickú energiu za fragment ceny, za ktorú sa dnes predáva na burzách. Tie ale nedokážu pokryť spotrebu celého trhu a cenu tak určujú výrobcovia, ktorí čelia bezprecedentným rizikám v dodávke komodít nevyhnutných pre výrobu – najmä zemného plynu – zatiaľ čo dopyt po energiách sa zatiaľ neznížil. To samozrejme vedie k problémom s likviditou na energetickom trhu. Z môjho pohľadu sa štáty budú musieť z hľadiska regulácie zamerať tak na ovplyvnenie dopytu, napríklad stimuláciou vyššej energetickej efektívnosti a úspor, ako aj na uvoľnenie regulácie stavby a pripájania nových výrobných zdrojov do sústavy, či umožnením dočasného zapnutia už zakonzervovaných zdrojov, čo ovplyvní celkovú ponuku elektrickej energie.
Ako sa aktuálne ceny energií premietajú do správy komerčných nehnuteľností?
Jiří Hrbáček: Rastúce ceny energií bolo možné vidieť už na konci minulého roka, či už v dôsledku sprísnených regulácií, koronavírusovej pandémie alebo čisto špekuláciami. Všetko potom vyvrcholilo vojnou na Ukrajine. My sme preto našich nájomcov na určité navýšenie pripravovali. Nikto ale nepredpokladal, že bude také významné. To, čo sa teraz snažíme riešiť, je optimalizovať a opatrne vážiť zazmluvňovanie energií na dlhšie obdobie. Dnes máte spotovú cenu elektrickej energie niečo málo pod 350 eur za MWh, čo je v dlhodobejšom horizonte neudržateľné. Musí prísť k poklesu a my hľadáme ten správny okamih pre postupné dokupovanie energetických kapacít.
Martin Šmigura: Z pohľadu konkurencie nevidím nejaké výraznejšie ohrozenie, pretože i ona sa nachádza v podobnej situácii, má identické zdroje energií a nakupuje za podobných podmienok. V konečnom dôsledku od nás klient neodíde preto, že v inej budove bude za energie platiť výrazne menej. Momentálne sme v područí vyššej moci, ktorá dopadá na všetky ekonomické subjekty na trhu rovnako.
Ako si rozumie súčasná ekonomická situácia s tematikou udržateľnosti? Nepresúva sa v tejto chvíli oblasť ESG na druhú koľaj, keďže všetci riešia čierne scenáre „prežitie tohtoročnej zimy“?
Jiří Hrbáček: Naopak, udržateľnosť a hľadanie úsporných riešení je objektívnou politickou, ekonomickou a biznisovou realitou a ich význam porastie.
Ako pracujete s témou udržateľnosti vo vašej spoločnosti?
Jiří Hrbáček: Hľadáme úspory na úrovni modernejších a efektívnejšie riadených energetických systémov – lepšia regulácia, riadenie, inteligentná správa, meranie, kontrola, optimalizácia – ktoré dokážu priniesť pomerne významné úspory, hovoríme o úspore 15 aj viac percent. Využívame dnes štandardnú a populárnu fotovoltiku a solárne panely na strechách, na niektoré strechy vysádzame zeleň, čo prináša tiež určitý efekt. Pokiaľ sa na to pozeráme realisticky, do budúcna budeme musieť všetky tieto riešenia kombinovať do vyváženého mixu, doplneného lepšou izoláciou budovy, kvalitnejšou ventiláciou a podobne. Covidová pandémia pre nás bola veľkou školou aj z pohľadu lepšej a kvalitnejšej hygieny samotných budov. Museli sme premýšľať nad ochranou nájomcov, aplikovali sme riešenia pre lepšiu filtráciu vzduchu, dezinfekčné zariadenia. Na niektorých strechách máme umiestnené včelíny, čo je nielen užitočne, ale aj príjemné spestrenie. Táto problematika má samozrejme viac vrstiev. V exteriéroch sa snažíme vysadiť viac stromov, na parkoviskách inštalujeme nabíjačky pre elektromobily.
Ceny nehnuteľností rastú, rovnako ako úrokové sadzby, zdražujú vstupné zdroje a predražujú tak výstavbu developerských projektov. Vyplatia sa stále ešte investície do nehnuteľností?
Martin Šmigura: Z pohľadu investora do realitných fondov je práve teraz vhodná doba. Fondy, ktoré vlastnia už existujúce aktíva s otvorenou prevádzkovou ekonomikou majú oproti developmentu konkurenčnú výhodu. Tieto budovy boli postavené historicky za nižšie ceny a môžu ponúkať nižšie nájomné. Avšak dopyt po investičných nehnuteľnostiach je taký, že matematika dáva zmysel i developerom. Samozrejme, výstavba nových projektov je náročnejšia finančne aj logisticky, v minulosti bolo možné vysúťažiť jedného generálneho dodávateľa, zafixovať ceny a mať jasnú ekonomiku celého projektu. To v dnešnej dobe nejde a developeri tak vstupujú do rizika z pohľadu cien aj termínov dodania. To spôsobuje nervozitu aj bankových domov, ktoré nie sú ochotné financovať taký objem stavieb. To ale neznamená, že by sa development úplne zastavil, len proces je výrazne zložitejší.
„Ideme konzervatívnou cestou s dostatočnou mierou rezerv pre budúcnosť. Predpokladáme preto, že i naďalej budeme schopní poskytovať našim investorom čistý ročný výnos 8-10 %.“ Jiří Hrbáček, Portfolio Manager realitného fondu WOOD & Company
A konkrétne, ako sa darí vašim realitným podfondom?
Martin Šmigura: Naše fondy dávajú zmysel, pretože majú existujúce, plne obsadené budovy. Tie sú nacenené vo fondoch za rozumnú kapitálovú hodnotu, za ktorú je dnes nemožné postaviť nové projekty.
Jiří Hrbáček: V minulom roku sme boli veľmi aktívni. Kúpili sme prvú poľskú kancelárskou budovu Astrum, pred niekoľkými dňami sme dokončili akvizíciu pražskej kancelárskej budovy Green Point a máme v pokročilom štádiu rozpracovanú akvizíciu ďalšej kancelárskej budovy vo Varšave. Ideme konzervatívnou cestou s dostatočnou mierou rezerv pre budúcnosť. Predpokladáme preto, že i naďalej budeme schopní poskytovať našim investorom čistý ročný výnos 8-10 %. Doposiaľ sme doručovali aj viac, v minulom roku napríklad zhodnotil náš Office podfond o 11,5 %, Retailov podfond o 8,5 %.
Martin Šmigura: Budovy máme dobre obsadené, darí sa zvyšovať nájmy aj v súvislosti s infláciou. Roky s extrémne dobrou výkonnosťou boli najmä tie, kedy sa nám darili dobré akvizície. Teraz máme za sebou dve a uvidíme, aký dopad to bude mať na výkonnosť našich fondov. Dôležitým faktorom ovplyvňujúcim výkonnosť našich realitných podfondov je aj fakt, že sú určené pre kvalifikovaných investorov. Môžeme si dovoliť efektívnejšiu správu fondu s nižšou administratívou a lepším legislatívnym nastavením. To nám umožňuje doručovať mierne zaujímavejšie výnosy pri rovnakých parametroch.
Jiří Hrbáček: Domnievam sa, že komerčné reality majú byť zastúpené v portfóliu prakticky každého investora. Je to dlhodobá kotva s pevnými základmi. Pokiaľ sa pozriete na investorov v Nemecku, Holandsku, Británii, ktorí majú dlhodobé investičné programy s reálnym výnosom päť a viac percent nad infláciou, tak pokiaľ túto stratégiu replikujú dvadsať a viac rokov, ide v konečnom súčte o zaujímavý dôchodkový balík.