Realitné fondy na Slovensku rástli aj v závere roka 2025 a dosiahli tak ďalší nový rekord. Objem ich aktív dosiahol úroveň takmer 3,2 mld. eur, čomu zodpovedal medziročný nárast o 11,1 %. Z celkových aktív podielových fondov tvorili realitné fondy vyše 24 %, čím potvrdili pozíciu obľúbenej voľby slovenských investorov. Vyplýva to z najnovších údajov Národnej banky Slovenska (NBS). Vývoj realitných fondov na Slovensku a v susednom Česku na kvartálnej báze sleduje analytička WOOD & Company, Eva Sadovská.
V analýze sa dozviete:
• Aký je aktuálny vývoj realitných fondov na Slovensku?
• Ako sa zmenila situácia v poslednom kvartáli 2025 a medziročne?
• Čo stojí za ich rastúcou popularitou a aký podiel by mali mať v portfóliách investorov?
• Aký vývoj zaznamenávajú realitné fondy v susednom Česku?
Realitné fondy tvoria približne štvrtinu z celkových aktív podielových fondov
Národná banka Slovenska (NBS) rozlišuje podielové fondy podľa investičnej stratégie na dlhopisové, akciové, zmiešané, realitné a ostatné. K 31. decembru 2025 predstavovala celková finančná hodnota aktív podielových fondov 13 014,4 mil. eur. Na medziročnej báze bol zaznamenaný nárast objemu o 15,0 %, a to najmä vďaka nárastu objemu aktív akciových a realitných fondov. Oproti predchádzajúcemu kvartálu došlo k nárastu o 5,4 %.
Najväčší podiel na celkových aktívach podielových fondov mali k 31. decembru 2025 naďalej zmiešané fondy s podielom 33,4 %. Z dlhodobého hľadiska je znižovanie ich podielu neprehliadnuteľné (v závere roka 2021 išlo ešte o podiel 50 %).
Naopak, podiel akciových a realitných fondov sa v posledných rokoch zvýšil. Aktuálne ide pri akciových fondoch o podiel 26,4 % a v prípade realitných fondov o 24,3 %. Dlhopisové fondy boli na celkových aktívach zastúpené podielom 14,2 %, ostatné fondy vykázali k 31.12.2025 podiel 1,8 %.
Realitné fondy na Slovensku dosiahli na konci roka 2025 nové maximum, keď hodnota ich aktív atakovala 3,2 mld. eur
Podľa najaktuálnejších údajov NBS bola k 31. decembru 2025 hodnota aktív realitných fondov 3 158,1 mil. eur. Ide tak zároveň o historicky najvyššiu hodnotu objemu ich aktív. V porovnaní s rovnakým obdobím roka 2024 prišlo k nárastu o 11,1 %. Oproti koncu predchádzajúceho kvartálu bol zaznamenaný nárast o 2,9 %.
Ako fungujú realitné fondy?
Realitné fondy patria do skupiny podielových fondov, ktoré sú nástrojom dlhodobého kolektívneho investovania. Investovanie do takýchto fondov prebieha prostredníctvom správcovských spoločností. Investori si cez realitné fondy kupujú podiely v administratívnych budovách, v nákupných centrách, v rezidenčných nehnuteľnostiach či v logistických a priemyselných parkoch a v podstate sa stávajú ich spoluvlastníkmi. Od investora sa vyžaduje kapitál, o správu nehnuteľnosti sa postará správcovská spoločnosť.
Takéto investovanie sa vyznačuje výnosmi z nájmov a z nárastu trhovej hodnoty nehnuteľnosti a je zároveň alternatívou voči časovo a administratívne náročnejšiemu investovaniu do kúpy tzv. investičného bytu.
Realitné fondy na Slovensku sú určené pre retailových (bežných klientov) alebo kvalifikovaných investorov, a to v závislosti od ich bonity, skúseností, ale aj výšky zainvestovanej sumy – u kvalifikovaných investorov ide o 50 – 100 tis. eur.
Realitné fondy dosahujú výnosy aj v turbulentných časoch
Podľa indexu slovenského investora (ISI100), ktorý zahŕňa stovku najväčších podielových fondov združených v Slovenskej asociácii správcovských spoločností (SASS), dosiahli realitné fondy od 1. 1. 2017 do 31. 12. 2025 (za 9 rokov) kumulovaný výnos 38,8 %, čo zodpovedá priemernému ročnému výnosu 3,7 % p.a. Na Slovensku sme počas posledných 9 rokov zažili z pohľadu vývoja na finančných trhoch niekoľko turbulentných období. Realitné fondy ako jediné pokračovali v raste a aj v týchto časoch dosahovali kladný výnos.
Fondy sa podľa bonity a skúseností delia na určené pre retailových alebo kvalifikovaných investorov. V prípade fondov pre kvalifikovaných investorov majú správcovia väčšiu mieru flexibility, čo umožňuje dosahovať vyššie výnosy. Niektoré z nich tak prinášajú výnosy presahujúce 8 % ročne.
„Realitné fondy na Slovensku sú neodmysliteľnou súčasťou správne diverzifikovaného portfólia, sú považované za tzv. investičnú kotvu,“ uvádza Michal Kasana, Wealth management director z WOOD & Company. Podľa neho by mali tvoriť realitné fondy 25 až 30 % portfólia investora. V prípade, že investori čelia otázkam typu „ako si vybrať“, odporúča Kasana obrátiť sa na wealth manažéra. Poradenstvu týchto odborníkov dôveruje pri výbere investičných nástrojov viac než 90 % kvalifikovaných (skúsených) investorov na Slovensku.
Za kvalifikovaného investora sa považuje osoba, ktorá má k dispozícii kapitál v minimálnej hodnote 50 tisíc eur. Zároveň disponuje pokročilými skúsenosťami a znalosťami s investovaním, ktoré preukáže aj prostredníctvom investičného dotazníka.
Fond kvalifikovaného investora (FKI) je špeciálny typ investičného fondu, ktorý je určený výhradne pre kvalifikovaných investorov. Tento fond môže investovať do širšieho spektra aktív a používať flexibilnejšie stratégie v porovnaní s bežnými retailovými fondmi. V dôsledku toho prináša potenciál vyšších výnosov.
Viac o FKI sa môžete dozvedieť aj tu.
Wealth management je služba, ktorá poskytuje komplexný prístup k správe majetku najmä bonitných klientov. Práca wealth manažéra spočíva v budovaní dlhodobého vzťahu s klientom prostredníctvom personalizovaného poradenstva vychádzajúceho z porozumenia jeho finančnej situácie a cieľov. Wealth manažér sa pritom pozerá na klientov majetok ako na celok – zohľadňuje nielen finančné investície, ale aj iné typy aktív či podnikateľskú činnosť. Okrem štandardných investičných produktov mu do portfólia dokáže zaradiť unikátne investičné nástroje.
Ako sú na tom realitné fondy v Českej republike?
V pravidelnom prehľade sa venujeme aj kvartálnemu vývoju realitných fondov v ČR. Mnohí slovenskí investori totiž vyhľadávajú investičné príležitosti aj za hranicami, vrátane realitných fondov pre retailových i kvalifikovaných investorov. Realitné fondy patria aj v Českej republike medzi obľúbené investičné nástroje.
K 31. decembru 2025 dosiahli aktíva realitných fondov v ČR úroveň 414,1 mld. Kč (17,086 mld. eur), pričom ich podiel na celkových aktívach podielových fondov predstavoval 19,3 %. V porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka aj s predchádzajúcim kvartálom ide o výrazný nárast – medziročne o 38,4 % a medzikvartálne o 8,1 %. Vyplýva to z najnovších údajov Českej národnej banky (ČNB).