Na Slovensku problematika bývania rezonuje nielen medzi odborníkmi, ale aj medzi širokou verejnosťou. Väčšina Slovákov síce býva vo vlastnej nehnuteľnosti, no zároveň patríme v rámci EÚ medzi krajiny s najvyšším podielom obyvateľov žijúcich v preplnených domácnostiach. Ceny bytov a domov pritom rastú rýchlejšie než inflácia a za posledných 15 rokov sa na Slovensku zvýšili približne o 120 %. V aktuálnej analýze sa preto analytička WOOD & Company Eva Sadovská zamerala na viaceré ukazovatele, ktoré približujú, ako na Slovensku bývame v porovnaní s obyvateľmi ostatných krajín Európskej únie. Analýza vychádza z najaktuálnejších údajov Eurostatu.
V analýze sa dozviete:
-
Uprednostňujú Slováci bývanie vo vlastnom byte alebo dome?
-
Bývame na Slovensku stiesnene a koľko obyvateľov pripadá na jednu domácnosť?
-
Aké sú náklady Slovákov na bývanie a nemajú problém s platením účtov a faktúr?
-
Prečo dôležitú rolu na realitnom trhu zohráva kvalitný rezidenčný development?
Až 93 % Slovákov býva vo vlastnom byte alebo dome, čo je druhý najväčší podiel v EÚ
V rámci krajín Európskej únie existujú výrazné rozdiely v spôsobe bývania - či už ide o veľkosť, typ, vlastníctvo či kvalitu bývania. V roku 2024 bývalo vo vlastnej nehnuteľnosti až 93,1 % obyvateľov Slovenska čo je po Rumunsku (s podielom 94,3 %) druhý najvyšší podiel v EÚ. Úroveň nad 91 % dosahujú ešte Chorváti a Maďari. Tento výsledok zároveň výrazne prevyšuje priemer EÚ, ktorý dosahuje 64,8 % obyvateľov. Podiel Slovákov žijúcich vo vlastnej nehnuteľnosti pritom dlhodobo osciloval okolo úrovne 90 %, avšak od roku 2020 zaznamenal relatívne dynamický nárast a prekročil hranicu 93 %. Dáta tak poukazujú na rastúci záujem Slovákov o vlastné bývanie a o kúpu nehnuteľnosti.
Za posledné desaťročie prišlo zároveň k zmene v podiele obyvateľov Slovenska, ktorí žijú vo vlastnom byte alebo dome financovanom hypotékou. Kým v roku 2015 predstavoval ich podiel vyše 11 %, v roku 2024 išlo už o viac ako 27 %. Z pohľadu typu bývania (podľa dát Eurostatu) žije väčšia časť Slovákov (54,6 % populácie) v dome, zatiaľ čo 45,3 % býva v byte.
Približne 30 % Slovákov žije v stiesnených podmienkach. V únii máme zároveň najvyšší počet členov pripadajúcich na jednu domácnosť
Kvalitu bývania možno merať viacerými spôsobmi, pričom jedným z nich je podiel obyvateľov žijúcich v preplnených nehnuteľnostiach, resp. v stiesnených podmienkach. Na Slovensku v roku 2024 žilo v takýchto bytoch alebo domoch 29,9 % populácie. Avšak postupne dochádza k poklesu tohto podielu, nakoľko pred desiatimi rokmi žilo stiesnene takmer 38 % obyvateľov. Najvyššia miera bola zaznamenaná v Rumunsku (41 %), Lotyšsku (39 %) a Bulharsku (34 %). Naopak, najnižší podiel vykázali na Cypre, Malte, v Holandsku či Írsku (2 až 5 %). Priemer EÚ dosiahol necelých 17 %, čo znamená, že Slovensko patrí medzi krajiny s výrazne vyšším podielom obyvateľov žijúcich v preplnených domácnostiach.
|
Údaje Eurostatu za rok 2024 |
Podiel obyvateľov žijúcich vo vlastnej nehnuteľnosti v % |
Počet izieb pripadajúcich na jedného obyvateľa |
Priemerný počet členov v jednej domácnosti |
Podiel obyvateľov žijúcich v preplnených bytoch v % |
Podiel nákladov na bývanie z disponibilných príjmov v % |
Podiel domácností neschopných platiť účty a faktúry za bývanie v % |
|
Rumunsko |
94,3 |
1,1 |
2,5 |
40,7 |
15,4 |
15,3 |
|
SR |
93,1 |
1,1 |
3,1 |
29,9 |
19,4 |
8,4 |
|
Maďarsko |
91,6 |
1,6 |
2,3 |
14,6 |
18,8 |
9,3 |
|
Chorvátsko |
91,0 |
1,3 |
2,7 |
31,7 |
13,0 |
9,4 |
|
Litva |
87,4 |
1,6 |
1,9 |
26,3 |
15,5 |
5,0 |
|
Poľsko |
87,1 |
1,2 |
2,9 |
33,7 |
16,7 |
4,2 |
|
Bulharsko |
86,0 |
1,4 |
2,3 |
33,8 |
19,3 |
18,7 |
|
Lotyšsko |
83,7 |
1,2 |
2,2 |
39,3 |
16,7 |
7,5 |
|
Estónsko |
79,3 |
1,6 |
2,1 |
18,4 |
19,5 |
7,1 |
|
Taliansko |
75,9 |
1,5 |
2,2 |
23,9 |
13,6 |
5,3 |
|
Slovinsko |
74,8 |
1,6 |
2,4 |
10,6 |
13,6 |
7,5 |
|
ČR |
74,7 |
1,5 |
2,3 |
16,6 |
22,1 |
3,4 |
|
Španielsko |
73,7 |
1,9 |
2,5 |
9,1 |
16,7 |
14,2 |
|
Portugalsko |
73,4 |
1,7 |
2,4 |
11,2 |
16,8 |
5,7 |
|
Belgicko |
70,3 |
2,1 |
2,3 |
6,5 |
17,8 |
5,0 |
|
Grécko |
69,7 |
1,3 |
2,4 |
27,0 |
35,5 |
42,8 |
|
Cyprus |
69,4 |
2,0 |
2,5 |
2,4 |
11,4 |
12,5 |
|
Írsko |
69,3 |
2,0 |
2,7 |
5,0 |
16,2 |
12,2 |
|
Holandsko |
68,8 |
2,1 |
2,1 |
4,6 |
20,5 |
3,9 |
|
EÚ27 |
68,4 |
1,7 |
2,3 |
16,9 |
19,2 |
9,2 |
|
Malta |
68,1 |
2,2 |
2,4 |
4,4 |
12,5 |
5,9 |
|
Fínsko |
68,1 |
2,0 |
1,9 |
9,1 |
20,9 |
11,2 |
|
Švédsko |
64,8 |
1,7 |
2,0 |
16,7 |
24,6 |
7,3 |
|
Luxembursko |
63,5 |
2,1 |
2,3 |
6,8 |
19,1 |
8,5 |
|
Francúzsko |
61,2 |
1,8 |
2,1 |
10,4 |
18,5 |
10,6 |
|
Dánsko |
60,9 |
1,9 |
2,0 |
9,3 |
26,3 |
6,9 |
|
Rakúsko |
54,5 |
1,6 |
2,2 |
13,7 |
18,3 |
7,5 |
|
Nemecko |
47,2 |
1,7 |
2,0 |
11,5 |
24,5 |
7,2 |
Zaujímavý pohľad prinášajú aj ďalšie dva ukazovatele, ktoré sa týkajú veľkosti bývania. Prvým z nich je priemerný počet izieb, ktoré pripadajú na jednu osobu. Na Slovensku ide iba o 1,1 izby na jedného obyvateľa a v rámci únie tak dosahujeme spolu s Rumunskom najnižšiu úroveň ukazovateľa. Naopak, najvyšší počet bol zaznamenaný na Malte (2,2 izby na osobu), nasledovali krajiny zoskupenia BENELUX so zhodným počtom 2,1 izby. Za týmito krajinami, ako aj za priemerom EÚ, ktorý dosahoval 1,7 izby na osobu, Slovensko výrazne zaostáva.
Druhým ukazovateľom je počet osôb pripadajúcich na jednu domácnosť. Slovensko aj v tomto pomyselnom rebríčku EÚ dosiahlo prvenstvo s priemerným počtom osôb 3,1. Nasledovali Poľsko s 2,9, ale aj Chorvátsko a Írsko s 2,7. Najnižší počet osôb na jednu domácnosť vykázali v Nemecku, Dánsku a Švédsku (2,0) a vo Fínsku a Litve (1,9).
Je bývanie na Slovensku cenovo dostupné?
Ceny bytov a domov sa za posledných 15 rokov na Slovensku zvýšili približne o 120 %. So zdražovaním nehnuteľností a nájomného sa náklady na bývanie stávajú významnou záťažou. Jedným z ukazovateľov je miera nadmernej zaťaženosti nákladmi na bývanie, ktorá vyjadruje podiel obyvateľov žijúcich v domácnostiach, kde celkové náklady na bývanie predstavujú viac ako 40 % disponibilného príjmu. Na Slovensku žilo v roku 2024 v takýchto domácnostiach 7,4 % obyvateľov miest, čo bolo pod priemerom EÚ (9,8 %). V prípade vidieckych oblastí išlo o podiel 6,4 %, teda približne na úrovni EÚ (6,3 %).
Ďalším z ukazovateľov, vďaka ktorému sa dá odmerať dostupnosť bývania, je podiel nákladov na bývanie na disponibilných príjmoch domácností. Slovensko dosiahlo hodnotu tohto ukazovateľa na úrovni 19,4 %, čo je porovnateľné s priemerom EÚ (19,2 %). Najviac sú nákladmi na bývanie zaťažené rodinné rozpočty v Grécku (36 %), Dánsku (26 %), Švédsku a Nemecku (v oboch prípadoch 25 %), zatiaľ čo najnižší podiel mal Cyprus s 11 %.
Nedoplatky na hypotéke, nájomnom alebo účtoch za energie sú ďalším indikátorom možného nadmerného zaťaženia domácností. Na Slovensku má takýto problém 8,4 % ľudí, zatiaľ čo v prípade EÚ bol vykázaný podiel na úrovni 9,2 %. Najvyšší podiel eviduje Grécko (43 %), nasledované Bulharskom (19 %) a Rumunskom (15 %). Najnižšie podiely boli zistené v Česku (3 %), nasledovali Holandsko a Poľsko (v oboch krajinách 4 %). Aj napriek tomu, že ceny nehnuteľností za posledných 15 rokov vzrástli, podiel ľudí žijúcich v domácnostiach s nedoplatkami na hypotéke, nájomnom alebo účtoch za energie sa vo väčšine krajín únie znížil.
Ako sa vyvíjajú ceny nehnuteľností na Slovensku a prečo je tomu tak?
Národná banka Slovenska zverejňuje vývoj ponukových cien nehnuteľností určených na bývanie v SR. V roku 2025 dosiahla priemerná cena nehnuteľností 2 799 eur za m², čo predstavuje medziročný nárast o 12 %. Už začiatkom roka bol zároveň prekonaný dovtedajší rekord z roku 2022. Za posledných 15 rokov pritom vzrástli ceny bytov a domov až o približne 120 %.
Priemerná cena za jeden štvorcový meter bytu dosiahla vlani úroveň 3 148 eur, v prípade domu išlo o 2 092 eur. Najdrahšie nehnuteľnosti boli v Bratislavskom kraji s priemernou cenou 3 598 eur/m2. Naopak, najlacnejšie sa pohybovali byty a domy v Nitrianskom kraji, kde priemerná cena dosiahla v priemere 1 501 eur/m2.
Prečo ceny nehnuteľností na Slovensku rastú? Naďalej totiž výrazne prevláda dopyt nad ponukou – faktom je, že v posledných rokoch je počet potrebných bytov vyšší ako počet dokončených bytov. Pokles úrokových sadzieb ešte v druhej polovici roka 2024 podporil rast záujmu o hypotekárne úvery a ten pokračoval aj počas uplynulého roka 2025. Zvýšený dopyt po nehnuteľnostiach bol navyše posilnený nominálnym, ale i reálnym rastom miezd a pretrvávajúcou nízkou mierou nezamestnanosti.
Kvalitný rezidenčný development zohráva na realitnom trhu čoraz dôležitejšiu úlohu a zároveň prináša zaujímavé investičné príležitosti
Zásadnú rolu na trhu s bývaním čoraz viac zohráva kvalitný rezidenčný development, ktorý musí byť postavený na troch kľúčových aspektoch: kvalita projektov, vhodnej lokalite a dobrej dopravnej dostupnosti. Rovnako dôležitá je schopnosť projektov reagovať na meniace sa potreby obyvateľov, vrátane flexibilných dispozícií či dostatočnej kapacity verejnej infraštruktúry v okolí. Kvalitný development tak prispieva nielen k rozširovaniu ponuky bývania, ale aj k celkovému kultivovaniu mestského prostredia.
V minulosti zvykli Slováci investovať do realít hlavne prostredníctvom kúpy investičného bytu. Postupný rast cien nehnuteľností, ktorý sa premieta do vyšších vstupných nákladov a nižšej dostupnosti bývania, v posledných rokoch mení správanie investorov, pre ktorých sa čoraz obľúbenejšou alternatívou stáva investovanie do realitných fondov alebo do projektov rezidenčného developmentu.
Investovanie do projektov rezidenčného developmentu je určené pre skúsených, resp. kvalifikovaných investorov. Tí sa prostredníctvom neho môžu podieľať na celom developerskom procese, od nákupu pozemku, získania stavebných povolení a samotnej výstavby až po predaj hotových bytov. Výnos investície je naviazaný na developerský profit, čo umožňuje dosahovať vyššie zhodnotenie kapitálu (v niektorých prípadoch dlhodobý cielený výnos 12 - 15 % p.a.), avšak za cenu vyššej miery rizika. Investičný horizont je spravidla aspoň 7 rokov a vstupná investícia minimálne 50 tis. eur.